KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ İLE YAPI DENETİM MASRAFINI ÖDEYECEK TARAF BELİRLENEBİLİR Mİ?
YAPI DENETİM NEDİR?
Yapı denetimi; 4708 numaralı ‘Yapı Denetimi Hakkında Kanun’ çerçevesinde, yapıların imar plânına, fen, sanat, sağlık kurallarına ve bilumum standartlara uygun yapılıp yapılmadığının kontrolünden, güvenli, sağlıklı, ekonomik yapı elde edebilmek amacıyla yapıların, ilgili idare ve yükleniciden (müteahhit) bağımsız olarak, tasarım ve yapım aşamalarında yürürlükteki standartlara uygun olarak devam etmesi ve sonuca ulaştırılması aşamalarından oluşan döneme verilen addır. Yapı denetimi kısaca kanunda sayılı yapıların standartlara ve kurallara uygun yapılıp yapılmadığının denetlendiği dönemdir.
YAPI DENETİM KURULUŞU NEDİR? YAPI DENETİM KURULUŞUNUN GÖREVİ NEDİR?
Yapı denetimini gerçekleştiren kuruluşlardır. Yapı denetim kuruluşları, yüklenici yani müteahhitten ve ilgili idareden bağımsız olarak, bakanlıktan aldığı izin ile yapı ile ilgili denetimleri gerçekleştirir, yapı için gerekli belgeleri inceler, incelediği projelerdeki tespit edilen hata, eksiklik ve yetersizliklerin giderilmesini sağlar. Ortakları tamamen mimarlardan ve mühendislerden oluşan tüzel kişiliklerdir. Yapı denetim kuruluşlarının görevi genel hatlarıyla; inşaatın kanuni olarak değerlendirilmesi gereken hususlarını denetleyip ilgili idareye inşaatın projeye uygun olarak kısmen veya tamamen bittiğini raporlayarak ilgili idareye bu raporu sunmaktır.
YAPI DENETİM MASRAFI NEDİR? İÇERİĞİNDE HANGİ KALEMLER MEVCUTTUR?
Yapı denetim masrafı, 4708 sayılı kanunda da düzenlendiği üzere yapı denetimi için ödenecek hizmet bedelini içerir. Bu hizmet bedeli yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında imzalanacak bir hizmet sözleşmesinde belirtilir. Bu aşamada yapı hizmet bedeli yani yapı denetim masrafının içerisine her türlü masraf dâhil edilebilirken, katma değer vergisi ile yapı denetim kuruluşu tarafından talep edilen malzeme ve eşyalar dâhil edilmez. Bunun yanında yapı müteahhidince imalatlar konusunda yaptırılacak laboratuvar deneyleri de bu bedele dâhil değildir. Yapı denetim masrafı yapı yaklaşık bedelinin %1.5’i kadardır. İki yıldan fazla sürecek olan inşaatlarda bu bedel %5 oranında arttırılırken iki yıldan az sürecek inşaatlarda ise %5 oranında azaltılır.
YAPI DENETİM HİZMET SÖZLEŞMESİ NEDİR? KİMLER ARASINDA İMZALANIR?
Yapı denetim hizmet sözleşmeleri, yukarıda anlatıldığı üzere yapı denetimi için yapı denetim kuruluşunun masraflarını da içeriğinde bulunduran yapı sahibi veya vekili ile yapı denetim kuruluşu arasında imzalanan sözleşmelerdir. Yapı sahibi ile bakanlıkça belirlenen yapı denetim kuruluşu arasında imzalanan bu hizmet sözleşmesi; inşaatın alanını, süresini, yerini, konusunu mevcut durumlarda yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasında akdedilen sözleşmeyi ve yapı hizmet bedelini içerir.
YAPI MÜTEAHHİDİ KİMDİR? YÜKLENİCİ NEDİR? YAPI SAHİBİ İLE YAPI MÜTEAHHİDİ AYNI KİŞİ MİDİR?
Yapı denetim hizmet sözleşmesini bakanlıkça belirlenen yapı denetim kuruluşu ile hukuki olarak imzalaması gereken kişi ‘Yapı Sahibidir’. Kanunda açıklandığı üzere yapı denetimi için sözleşme imzalama yetkisi ‘Yapı Sahibindedir’.
Yapı sahibi yine aynı kanunda düzenlendiği üzere, inşaatın yapılacağı yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek veya tüzel kişilerdir. Bu aşamada yapı sahibi yapının sahibidir ve hizmet sözleşmesini imzalamaya kanunen yetkili kılınmıştır.
Yapı müteahhidi ise yapı sahibi ile anlaşarak yapı sahibinin mülkiyet hakkına sahip olduğu yapıya, kendi imkânları ve sermayesi ile bir inşaat yapma yükümlülüğü altına giren gerçek veya tüzel kişidir. Ticari veya şahsi bir amaç doğrultusunda inşaat yapmayı üstlenen bu kişiler aynı zamanda yüklenici adı ile de anılmaktadır. Yapı müteahhidi ile yüklenici aynı anlamı taşır. Yapı müteahhidi yani yüklenici, ilgili meslek odasına kayıtlı kişilerdir. İlgili meslek odasında herhangi bir kaydı bulunmayan kişiler yapı müteahhidi sayılamazlar.
YAPI SAHİBİ KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ İLE YAPI MÜTEAHHİDİNE HİZMET SÖZLEŞMESİNİ İMZALAMA YETKİSİ VEREBİLİR Mİ?
Yapı denetim hizmet sözleşmesini imzalama yetkisi kanunen yapı sahibi veya vekiline verilmiş bir haktır. Bu neticede yapı sahibi kendisi veya vekilinin imzalama hakkı olan bu sözleşmeyi, yapı müteahhidini vekil tayin ederek imzalayabilmesini sağlayamaz. Böylelikle vekil tayin edilemeyen yapı müteahhidi ile yapı sahibi arasında yapı denetim masrafları için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıca hükümler konularak, yapı hizmet bedelini karşılaması gereken tarafın ‘Yapı Müteahhidi’ olduğu kararlaştırılabilir. Uygulamada genellikle yapı sahibi yapı müteahhidinin belirlediği bir kişiyi sözleşme için tayin etmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibi gerçek veya tüzel kişiler ile bu arsa üzerine inşaat yapma yükümlülüğü altına giren gerçek veya tüzel kişi Müteahhit arasında imzalanan, genellikle daire karşılığı arsa sahibinin mülkiyet haklarını devredip müteahhidin de bu inşaat üzerinden arsa sahibine daire verdiği sözleşmelerdir. ‘Arsa Payı Karşılığı Sözleşme’ olarak da nitelendirilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Arsa Sahibi ve Müteahhit (Yüklenici) arasında imzalanır ve sözleşmeye; inşaatın süresi, inşaatın bitiş tarihi, gerekli görülen cezai şartlar ile inşaat süresince ödenecek kira bedeli gibi hükümler konulabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile ‘Yapı Denetim Hizmet Bedelini’ müteahhidin ödemesi kararlaştırılabilir. Tarafların hüküm koymada fazlaca sınırları olmamakla beraber bu sözleşmeler resmi şekle tabidir. Resmi şekle tabi bu sözleşmeler, taraflar şayet noter huzurunda bu sözleşmeyi gerçekleştirmedilerse geçerli değildir.
YAPI DENETİM MASRAFINI KİM ÖDER?
Yukarıda anlatıldığı üzere özet geçilmek gerekirse, kanuni olarak yapı denetim masrafını karşılaması gereken kişi Yapı Sahibidir. Yapı sahibinin yapı üzerinde mülkiyet hakkının varlığı ve bir şeye malik olan kimsenin onun bütünleyici parçalarına da malik olması esasından dolayı kanuni olarak Yapı Denetim Masrafını karşılaması gereken taraf Yapı Sahibidir.
Fakat Yapı Sahibi ile Yapı Müteahhidi, kendi aralarındaki bir sözleşme ile örneğin kendi aralarında imzalayacakları Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile yapı denetim masraflarını karşılaması gereken tarafın Yapı Müteahhidi olduğunu kararlaştırabilirler. Bu neticede artık bu masraf kalemlerinden sorumlu taraf Yapı Müteahhidi olacaktır.
“… Yüklenicinin taşınmazların devrini talep edememesinin yanında, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında yapı denetim masrafının yükleniciye ait olduğu anlaşılmakla dava dışı yapı denetim şirketinin alacağını cebri icra yoluyla taşınmazların satışı sonrası elde ettiği tespit edildiğinden icra dosyası nedeniyle…(23. Hukuk Dairesi, 2019/147 E. 2019/1021 K.)’’
“…Mahkemece, iddia savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davalı yüklenicinin kararlaştırılan tarihte edimini ifa etmediği, sözleşme gereğince yapı denetim masrafları yüklenicide olup, belirleme yetkisi kendisinde olan yüklenici yapı denetim şirketinin neden olduğu gecikmeye dayanamayacağı gibi…’’ (23. Hukuk Dairesi 2015/4005 E., 2018/2915 K.)
YAPI DENETİM MASRAFI NASIL HESAPLANIR? YAPI DENETİM ÜCRETİ NEREYE YATIRILIR?
Yapı denetim ücreti kanunda düzenlendiği haliyle yaklaşık yapı bedelinin %1.5’i kadardır. İki yıldan fazla sürecek olan inşaatlarda bu bedel %5 oranında arttırılırken iki yıldan az sürecek inşaatlarda ise %5 oranında azaltılır. Yaklaşık yapı bedeli; Bakanlıkça belirlenen birim maliyet veya birim maliyetleri ile çarpımından elde edilen tutar demektir. Örnek bir hesaplama ile 6 Milyon TL’lik, 4/A sınıfına (Apartman tipi konutlar Özellikli müstakil konutlar, villalar, teras evleri…) giren 4 yılda bitmesi beklenen bir inşaatın 114 Bin TL’lik bir yapı denetim ücreti hesabı çıkmaktadır. Bu hesaplama ile görülmektedir ki yapı denetim masrafı hesaplaması;
- İnşaatın hangi sınıf bir inşaat olduğuna,
- Kaç yılda bitirileceğine
- Ortalama kaç metrekarelik bir alan üzerine inşa edileceğine vs.
Göre değişmekte, sözleşme yılı yaklaşık yapı bedeli ile bu kalemlere göre(sınıfı, inşaat süresi, metrekaresi) belirlenen oranın çarpılması sonucunda da Yapı Denetim Bedeli ortaya çıkmaktadır.
Yapı denetim bedeli, Bakanlıkça açılan ‘Emanet Hesaplarına’ yatırılır. Yapı denetim bedeli taksitler halinde ödenir. Bu taksitler;
- İlk taksit toplam bedelin %20’si oranında Ruhsat Tarihinde,
- İkinci taksit toplam bedelin %40’ı oranında Subasman(üst temel) bitiminde,
- Üçüncü taksit toplam bedelin %20’si oranında taşıyıcı sistem bitiminde,
- Dördüncü ve son taksit toplam bedelin %20’si oranında sıva bitiminde ödenir.
YAPI DENETİM GİDERİNDEN YÜKLENİCİNİN SORUMLU OLACAĞI BELİRLENMİŞSE NAMA İFA DAVASI KAPSAMINDA BU GİDER TALEP EDİLEBİLİR Mİ?
Nama ifaya izin davası; Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan, borçlunun borcunu yerine getirmemesi durumunda bu kanunun 125. Maddesinde alacaklıya tanınmış olan seçimlik haklardan birisini konu alan dava çeşididir. Yüklenicinin inşaatı sadakat ve özenle yapma borcuna aykırı davranması sonucu, arsa sahibinin sözleşme konusu binadaki, kendi payına düşen dairelerdeki veya ortak alanlardaki eksiklik ve kusurları bizzat veya 3. kişi eliyle gidermek amacıyla mahkemeden izin istediği dava türüdür. (Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için “ Nama İfaya İzin Davası “ konulu yazımızı inceleyebilirsiniz)
Kat Karşılığı/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde yapı denetim giderinin müteahhit tarafından karşılanacağı yer alıyorsa, müteahhit tarafından bu gider karşılanmadığında, arsa sahibi ‘Nama İfaya İzin Davası Kapsamında’ yapı denetim ücretini de talep edebilir.
“… Yüklenici tarafından yapılması gereken ancak yerine getirilmeyen tüm işlemlerin, masrafı yükleniciye ait olmak üzere arsa sahibi tarafından yapılmasına karar verilebilir. Somut olayda talebe rağmen, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan Sosyal Güvenlik Kurumuna olan borcun ödenmesi ile yapı denetim şirketine hizmet bedeli ödenmesi için arsa sahibine nama ifa kapsamında yetki verilmemesi doğru olmamıştır.”( T. 28.03.2017 6308/967)
Kaynakça:
- Av. NEZİH SÜTÇÜ, UYGULAMA VE TEORİDE TÜM YÖNLERİYLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ-CİLT1, SEÇKİN YAYINCILIK, ANKARA, 2014.
- Av. NEZİH SÜTÇÜ, UYGULAMA VE TEORİDE TÜM YÖNLERİYLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ-CİLT2, SEÇKİN YAYINCILIK, ANKARA, 2014.