Fiili El Atma Davaları Avukatı Ankara

Mülkiyet hakkı, taşınır veya taşınmaz bir eşyanın sahibine o eşyayı kullanma, yararlanma ve o eşya üzerinde tasarruf etme hakkı tanımaktadır. Temel bir hak ve özgürlük olan mülkiyet hakkı, Anayasamızın 35.maddesi ile güvence altına alınmıştır. Bu hak, mutlak ve sınırlanamaz olmayıp, Anayasada mülkiyet hakkının, kamu yararı nedeniyle kısıtlanabileceği düzenlenmiştir. İşte bu kısıtlama işlemlerinden biri de kamulaştırmadır. Devlet ve kamu tüzel kişileri, taşınmazın bedelini mülkiyet sahibine peşin ödedikten sonra kamulaştırma yaparak taşınmaza el koyabilmektedir.

İdarenin, kamu hizmetlerini yürütebilmek ve kamu yararını sağlamak amacıyla, kamulaştırma işlemi yapmaksızın ya da yasadaki usullere uymaksızın, özel mülkiyette bulunan taşınmazlara farklı gerekçelerle el atması, kamulaştırmasız el atma anlamına gelmektedir.

Kamulaştırmasız el atma nedir?

Kamulaştırmasız el atma; kamu kurum ve kuruluşlarının özel mülkiyetteki taşınmazlara fiili olarak el atması ya da fiili olarak el atmasa bile hukuken geçerli imar planları vasıtasıyla mülkiyet hakkını sınırlamasıdır. Kamulaştırmasız el atma, uygulamada kamulaştırmasız hukuki el atma ve kamulaştırmasız fiili el atma olmak üzere iki şekilde karşımıza çıkmaktadır.

Fiili el atma nedir?

Anayasa’da kamulaştırmanın düzenlendiği m.46 uyarınca kamu kurum ve kuruluşları, hukuken geçerli bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın özel mülkiyetteki taşınmaza el koyamaz, mülkiyet hakkının malike vermiş olduğu yetkileri yasanın getirdiği sınırı aşacak biçimde sınırlayamaz, taşınmazı mülkiyetine geçiremez. Bu nedenle özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza kamulaştırma yapılmadan, yasada yer alan usul ve esaslara aykırı bir şekilde el atma veya işgal halinde fiili el atmadan söz edilir.

Fiili el atmanın unsurları ise şunlardır;

1. Kişinin mülkiyetinde bir taşınmaz bulunmalıdır.
2. El atma, kamulaştırmaya yetkili idarenin görev alanındaki konulardan olmalıdır.
3. El atma kamu yararına yönelik olmalıdır.
4. Kamulaştırma hiç yapılmamış veyahut usulüne uygun yapılmamış olmalıdır.

Hukuki el atma nedir?

Hukuki el atma, özel mülkiyette bulunan taşınmazın kamulaştırılması için imar planları ile kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis edilmesidir. Hukuki el atma halinde kamu tüzel kişiliği taşınmaza fiilen el atmamakta yalnızca imar planları üzerinde resmi olarak işlem yapmaktadır. Bu durumda her ne kadar taşınmazın mülkiyeti malikte kalmaktaysa da malik taşınmaza yapı yapamamakta, kiraya verememekte, satamamaktadır. Kısaca taşınmaz sahibi taşınmazını dilediğince kullanamamaktadır.

Kamulaştırmasız el atma avukatı ne iş yapar?

Kamulaştırmasız el atma avukatı, mülkiyet hakkı ihlal edilen müvekkilinin, haklarına en iyi şekilde kavuşabilmesi adına güncel içtihatları ve değişiklikleri takip ederek detaylı araştırmalarda bulunmakta, müvekkilin mağduriyetinin ana kaynağını bularak hukuki yollarla çözüme kavuşturmaktadır.

Kamulaştırmasız el atma avukatı seçerken nelere dikkat etmeliyim?

Son dönemde Hukuk Fakültesi mezunları hızlı bir şekilde artmaktadır. Ancak hepsinin deneyimli ve uzman olduğunu söylemek yanlış olacaktır. Bu nedenle, başarı sağlayabilmek adına Avukat konusunda titiz davranmak gerekir. Nitekim Ankara başkent olması ve büyük şehir olması nedeniyle en çok avukatın bulunduğu ikinci şehirdir.

Bu nedenle avukat seçerken avukatın kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma hukuku alanında uzman, kanunları ve uygulamayı bilen, tecrübeli bir avukat olmasına dikkat edilmesi kişilerin yararına olacaktır.

Kamulaştırmasız el atma avukatlık ücretleri

Kamulaştırmasız el atma davalarında avukatın alması gereken minimum tutar, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile belirlenmektedir. 2023 yılı güncel tarifesine göre bu davalar için belirlenen ücret 9.200-TL’dir.

Kamulaştırmasız el atma durumunda yapılması gerekenler nelerdir?

Hukuki kamulaştırmasız el atma halinde, taşınmaz üzerindeki değişikliğin planlandığı imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçmesi gerekmektedir. 5 yıl boyunca kamu tüzel kişiliği tarafından kamulaştırma yapılmamış veyahut kamulaştırma bedeli ödenmemişse taşınmaz sahibi kamulaştırmasız el atma davası açarak haklarını arayabilir.

Bununla birlikte fiili el atma halinde ise aşağıda ayrıntılarını belirtmiş olduğumuz davalar ile yargı yoluna başvurarak kişiler beklemeksizin haklarını aramalıdırlar.

Kamulaştırmasız el atma davaları nelerdir?

İdarenin kamulaştırmasız el atma işlemine karşı açılabilecek davalar şu şekildedir;

• El atmanın önlenmesi davası (Müdahalenin Men’i Davası): Bu dava ile kamu tüzel kişiliğinin haksız olarak el attığı taşınmaza müdahalesinin durdurulması ve bu taşınmazı tekrardan gerçek malikinin hizmetine sunulması amaçlanmaktadır. Bu dava niteliği itibariyle bir “eda davası” olup bu dava sonucunda müdahalenin durmasına veyahut devamına karar verilmektedir. El atmanın önlenmesi davası açılabilmesi için kamu tüzel kişiliğinin müdahalesinin devam ediyor olması gerekmektedir. Davanın açılması için bir zararın meydana gelmesi şartı bulunmamaktadır.
• Bedel davası: Bu dava ile mülkiyeti ihlal edilen taşınmazın bedeli talep edilmektedir. Ancak buradaki önemli husus taşınmazın maliki kamulaştırmasız el atmaya rıza gösterirse taşınmazın değerini talep edebilir. Taşınmazın dava tarihindeki değeri esas alınarak bilirkişilerce inceleme yapılır ve düzenlenen kıymet takdirleri neticesinde taşınmazın değeri belirlenerek davacıya ödenmekte, taşınmazın tapusu kamu tüzel kişiliğine devredilmektedir.
• Tazminat Davası: Taşınmazına el atılan malik, kamulaştırmasız el atma nedeniyle bir zarara uğramışsa bu zararının tanzimini kamu tüzel kişiliğinden talep edebilmek için tazminat davası açabilecektir. Bu dava diğer davalarla birlikte açılabilmektedir. Davanın açılabilmesi için somut bir zararın meydana gelmiş olması şartı aranmaktadır.
• Ecri misil (Haksız İşgal) Davası: Devlet ve kamu tüzel kişiliği tarafından herhangi bir hakka dayanmaksızın taşınmaza haksız bir şekilde el atılması nedeniyle talep edilebilecek tazminat türüdür. Bu davanın açılabilmesi için malikin zarara uğramış olması bir şart olarak aranmamaktadır. Yargıtayın kabulüne göre ecri misil en az kira geliri en fazla tam gelir mahrumiyeti olarak talep edilebilmektedir. Ecri misil bedeli, taşınmazın dava konusu ilk dönemde serbest piyasada kazandırabileceği kira parası şeklinde ve rayiç bedele göre tespit edilmektedir. Ancak burada dikkat edilerek husus, ecri misil davanın açıldığı tarihten itibaren geriye dönük 5 yıllık süre için talep edilebileceğidir.

Kamulaştırmasız el atma durumunda kimler dava açabilir?

Kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı davaları, taşınmazına ait mülkiyet hakkı devlet ve kamu tüzel kişilikleri tarafından ihlal edilen taşınmaz maliki tarafından açılabilmektedir ancak malikin vefat etmesi halinde davayı mirasçıları da açabilmektedir.

Nitekim dava açıldıktan sonra taşınmaz sahibinin ölmesi durumunda da yasal mirasçıları davayı takip etmeye devam edebileceklerdir.

Kamulaştırmasız el atma davası kime karşı açılır?

Dava mülkiyet hakkını ihlal eden, taşınmaza kamulaştırmasız el atan kamu kurumuna karşı açılacaktır.

Kamulaştırmasız el atma davalarında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Yakın zamanda yapılan değişikliklere kadar, kamulaştırmasız hukuki el atmalardan kaynaklı davalarda idare mahkemelerinin görevli olduğu kabul edilmekteydi. 26.11.2022 tarih ve 32025 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanan 7421 sayılı Vergi Usul Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda da önemli düzenlemeler yapmıştır.

Buna göre, kanun kapsamındaki değişiklikler doğrultusunda kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı bütün davalar adli yargıda Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Yetkili mahkeme konusunda ise kesin yetki kuralı söz konusu olup taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Kamulaştırmasız el atma davasında uygulanacak faiz oranı nedir?

Kamulaştırmasız el atma davalarında dava tarihinden itibaren işletilmek üzere TCMB tarafından belirlenen yasal faiz talep edilmektedir.

Kamulaştırma bedeli kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

26.11.2022 tarih ve 32025 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanan 7421 sayılı Vergi Usul Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişiklikler doğrultusunda mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri için icra takibi başlatılmadan önce idareye başvurulması zorunluluğu getirilmiştir. Bu nedenle karar doğrudan icra takibine konulamayacaktır.

Kamulaştırmasız el atma davasında değer tespiti nasıl yapılır?

Taşınmazın cins ve türü, alanı, şehir merkezine uzaklığı gibi kriterler mahkemece belirlenecek bilirkişi heyeti tarafından taşınmaza ait emsaller ile karşılaştırılarak taşınmazın değeri belirlenmektedir.

Kamulaştırmasız el atma davasında zamanaşımı var mıdır?

Kamulaştırmasız el atma davaları mülkiyet hakkına ilişkin olmaları nedeniyle zamanaşımı süresi bu davalar bakımından söz konusu değildir.

Devlet araziye el koyabilir mi?

Devlet ve kamu tüzel kişileri, taşınmazın bedelini mülkiyet sahibine peşin ödedikten sonra kamulaştırma yaparak taşınmaza el koyabilmektedir.

Kamulaştırmasız el atmada uzlaşma var mıdır?

Kamulaştırma Kanunu’nun geçici 6.maddesine göre 09.10.1956 ve 04.11.1983 Tarihleri arasındaki yapılan kamulaştırmasız el atmalarda uzlaşma usulünün uygulanması dava şartı olarak belirlenmiştir. Bu tarih aralığı dışındaki hukuki ve fiili kamulaştırmasız el atmalarda uzlaşma yoluna başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kamulaştırmasız el atma işlemine karşı yasal yollara hangi sürede başvuru yapılmalı?

Genel itibariyle kamulaştırmasız el atmaya ilişkin davalarda bir süre şartı bulunmamaktaysa da hukuki el atmalarda imar planlarında kamuya ayrılan, imar planının kesinleşmesinden başlayarak üç ay içerisinde hazırlanan imar programlarına alınmayan ve beş yıl içinde tahsis amacına uygun biçimde kamulaştırılmayan taşınmazların malikleri dava açabilecektir.

Bununla birlikte ecri misil davalarında da dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak 5 yıllık süre ile sınırlı olmak kaydıyla tazminat talep edilebilmektedir.

26.11.2022 tarih ve 32025 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanan 7421 sayılı Vergi Usul Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişiklikler şunlardır;

2. Değişiklik öncesinde Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 24.12.2012 Tarihli 2012/205 Esas ve 2012/279 sayılı kararı ile idarenin taşınmaza fiilen müdahalesinin söz konusu olduğu kamulaştırmasız el atma davalarında adlî yargı, idarenin fiilen müdahalesinin bulunmadığı yalnızca imar planında kamusal fonksiyona tahsis edilmiş taşınmazlarla ilgili davalarda ise idarî yargının görevli olduğu kabul edilmiştir. Ancak 26.11.2022 Tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişiklikler ile fiili ve hukuki el atma ayrımı yapılmaksızın mülkiyet hakkından kaynaklı tüm bedel davalarının adli yargıda görüleceği belirtilmiştir. Bu nedenle kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı tüm bedel davaları adli yargıda Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülecektir.
3. Kamulaştırma Kanunu’nun 3. Ek Maddesine eklenen fıkra ile, idareler adına tescil edilen taşınmazların kamulaştırılması için kamulaştırma bedellerinin eski malikleri adına kamu bankalarına yatırılması ve hak sahiplerine ödenmesi halinde, tebliği dahil eksik veya hatalı kamulaştırma işlemleri kamulaştırma bedelinin ödendiği tarih itibarıyla kesinleşmiş kabul edilmektedir.

3. Kamulaştırma Kanunu’na eklenen 4.Ek madde ile mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri için icra takibi başlatılmadan önce idareye başvurulması zorunluluğu getirilmiştir. Bununla birlikte idare aleyhinde icra takibi başlatılması halinde de idareye teminat göstermeksizin icranın geri bırakılmasını talep etme hakkı tanınmıştır.
4. Yine kanuna eklenen 19.Ek madde ile 04.11.1983 Tarihi ile 28.07.2021 Tarihleri arasındaki hukuki ve fiili el atmalardan kaynaklı olarak hükmedilecek bede ve tazminatların karşılanması adına idare lehine merkezi yönetim bütçesinden pay ayrılmasına karar verilmiştir.