KİRA UYARLAMA DAVASI NEDIR?
Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu madde 138’de düzenlenmiş olup özetle; sözleşmenin yapım aşamasında taraflarca varlığı bilinmeyen, bilinmesi beklenmeyen olağan dışı bir durumun, borçlu ile ilgisi olmayan bir nedenle ortaya çıkması halinde borçlunun sözleşmenin kendisinden beklenen ifasını yerine getirmesinin güç hale gelmesi nedeniyle hâkimden sözleşmenin yeni hükümlerce uyarlanmasını talep etmek için açtığı davadır.
İşbu davada, kanunun da belirttiği üzere borçlunun borcunu yerine getirmesinin aşırı güç hale gelmesi veya borcun henüz ifa edilmemesi gerekmektedir. İşbu durumda borçlu hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Hâkim davanın niteliğine göre sözleşmeyi yeni koşullara uyarlayabilir veya borçlunun sözleşmeden dönme hakkı neticesinde borçlu sözleşmeden dönebilir.
Sürekli edim halindeki sözleşmelerde ise dönme hakkı değil fesih hakkı söz konusu olur. Yabancı paraların sözleşme konusu olduğu durumlarda da işbu dava açılabilir.
Kira uyarlama davası neticesinde ise mahkeme, sözleşmeyi yeni koşullar gereğince uyarlar. Bu uyarlama kararı neticesinde mahkeme tarafından kira bedelinin arttırılmasına, kira bedelinin azaltılmasına, kira sözleşmesi gereğince karşılıklı edim tarihlerinin değiştirilmesine ve güncellenmesine, dönme ve fesih hakkının kullanılması taleplerinin kabulüne gibi kararlar verebilir. Kira uyarlama davasının sadece kira bedelinin arttırılmasına veya azaltılmasına ilişkin bir dava olarak görülmemesi, sözleşmede bir uyarlama işlemi olması nedeniyle kira tespit davasından farklı olarak daha geniş bir çerçevede yorum yapılması ve taleplerin bu paralelde oluşturulması sağlıklı olmaktadır.
Kira uyarlama davası neticesinde verilecek kararlarda yine davanın kazanan tarafı lehine ve kaybeden taraf aleyhine mahkeme vekâlet ücretine hükmedilir ve yargılama giderleri ve harçların, yine davanın kaybeden tarafı üzerinde bırakılmasına karar verilir.
KİRA TESPİT DAVASI KARARLARI KESINLEŞMEDEN ILAMLI ICRA TAKIBINE KONU EDILEBILIR MI?
Kesinleşmeden icra takibine konulamayacak ilamlar, kanun koyucu tarafından çeşitli kanunların farklı kanun maddeleri ve yine İçtihadı Birleştirme Kararları ile düzenlenmektedir. Mahkemelerce verilecek tüm kararlar ile alakalı kanun maddelerinin düzenlenememesi ve her ilamın kendi içerisinde farklı durumları olması nedeniyle bu Kanun maddeleri ve içtihadı birleştirme kararlarının yorumlanması ile Yargıtay kararları çerçevesinde de hangi ilamların kesinleşmeden icra takibine konu edilemeyeceği şekillenmektedir.
Kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilemeyen davalara örnek olarak kira tespit davaları örnek olarak verilebilir. Kira tespit ilamları, 12.11.1979 tarih 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kesinleşmeden icra takibine konulamayacak ilamlardan sayılmıştır. Böylelikle kira tespit davası neticesinde verilecek kararların icrası için bu kararların kesinleşmesi gerekmektedir.
Bu kararların eklentileri olan mahkeme vekâlet ücreti, yargılama gideri ve harç alacakları da yine Hukuk Genel Kurulu’nun Esas: 2005 /12 – 534, Karar: 2005/554 sayılı 05.10.2005 tarihli kararında belirtildiği gibi ilamın bir bütün olması nedeniyle, ana karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemezler.
KİRA UYARLAMA DAVASI KARARLARI KESİNLEŞMEDEN İLAMLI İCRA TAKİBİNE KONULABİLİR Mİ?
Yukarıdaki açıklamalarımız ışığında yazımızın asıl konusu olan kira uyarlama davası neticesinde verilecek kararların kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu olup olamayacağı hususunda ise; kira uyarlama davaları sonucunda verilecek kararların da aynen kira tespit davaları sonucunda verilecek kararlar gibi kesinleşmeden icra takibine konu edilemeyeceği söylenebilir.
Kira uyarlama davaları ile alakalı olarak mahkemece verilebilecek örnek kararlar yukarıda belirtilmiş olduğu gibi işbu ilamlar, neticesi itibari ile eda hükmü içeren kararlar değildir. Yani bu kararlar, eda hükmü içeren diğer kararlar gibi kesinleşmeden icra takibine konabilecek kararlardan sayılamaz. Yani kira uyarlama davalarında verilen kararlar kesinleşmeden icra takibine konulamazlar.
İşbu kararlar ile alakalı olarak Yargıtay tarafından verilen kararlarda da açıkça görülmektedir ki kira uyarlama davası sonucunda verilecek kararların yorumu kira tespit davası sonucunda verilecek kararlar gibi düşünülmeli ve kesinleşmeden icra takibine konmamalıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2014 / 9762 Esas, 2015 / 9466 Karar sayılı ve 27/04/2015 tarihli kararında da bu durumu açıklamıştır.
Yargıtay ilgili kararında, kira uyarlama davası olarak açılan davanın kira tespit davası kararı neticesinde olduğu, kesinleşmeden takibe konulamayacak davaların kanun koyucu ve istisnai hükümler çerçevesinde şekillendiği, yerleşik Yargıtay ve yargı kararları neticesinde kira uyarlama davalarının kesinleşmeden ilamlı icra takibine konulamayacağı, işbu kararların eklentisi olan mahkeme vekâlet ücreti, yargılama gideri ve harç alacaklarının da hükmün bir bütün olması nedeniyle kesinleşmeden ilamlı icra takibine konulamayacağı belirtilmiştir.
KİRA UYARLAMA DAVASI SONUCUNDA VERİLEN KARAR İLE ALAKALI KESİNLEŞMEDEN İCRA TAKIBİ BAŞLATILMASI HALİNDE NE YAPILABILIR?
Kira uyarlama davası neticesinde verilen kararın kesinleşmeden icra takibine konması halinde, borçlu tarafından takibin iptali talebiyle şikâyet kanun yoluna başvurulması gerekir. İşbu başvuru ile alacaklı tarafın başlattığı takibin, kira uyarlama davası neticesinde verilen kararın kesinleşmeden icra takibine konulamaması nedeniyle iptali talep edilir.
TAKIBIN İPTALİ ŞİKÂYETI KAÇ GÜN İÇİNDE YAPILIR
Kira uyarlama davası neticesinde verilen kararların icraya konulması halinde takibin iptali talepli şikâyet kanun yoluna başvuru için bir süre söz konusu değildir. İşbu şikâyet yoluna başvuru, ilama aykırılık olarak değerlendirilerek esasında kamu düzenine aykırılık olması sebebiyle süresizdir. Bu durum Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (HGK) 2017/2833 Esas 2020/855 Karar sayılı 10/11/2020 tarihli kararında da açıkça belirtilmiştir.
TAKİBİN İPTALİ NEDENLİ ŞIKÂYET HANGİ MAHKEMEYE YAPILIR?
Takibin iptali nedenleri ile şikâyet kanun yoluna başvuru, esasında bir dava türü değil, icra – iflas hukuku çerçevesinde bir kanun yoludur. Şikâyet kanun yoluna başvuru, takibin başlatıldığı icra dairesinin bağlı olduğu yargı çevresindeki İcra Mahkemesine yapılır.
TAKIP IPTAL EDILIRSE NE OLUR
Alacaklı tarafın başlattığı takibin, borçlu tarafın şikâyeti sonucunda iptal edilmesi halinde işbu iptal kararı geriye dönük olarak sonuç doğurarak takip neticesinde yapılan tüm işlemler iptal edilir. İşbu takibin iptal edilmesinin ardından kira uyarlama davasının kesinleşmesi halinde alacaklı tarafından yeni bir icra takibi başlatılması gerekir.
TAKIBIN IPTAL EDILMESI HALINDE ICRA DAIRESINE YAPILAN ÖDEME
Borçlu taraf bu süreçte ödeme yapmış ve sonrasın takip iptal edilmişse borçlu taraf, alacaklıya ödediği paranın iadesini isteyebilir.
KİRA UYARLAMA DAVASI SONUCUNDA VERİLEN KARARIN İCRAYA KONULMASI HALİNDE TAKİBİN İPTALİ TALEPLİ ŞİKÂYET DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ
XXX NÖBETÇİ İCRA HUKUK MAHKEMESİNE
*İCRA TAKİBİNİN TEDBİREN DURDURULMASI TALEPLİDİR.*
İCRA DOSYA NO :
İŞLEMİ ŞİKAYET EDEN :
VEKİLİ : Av. Oğuzhan KARA
İŞLEMİ ŞİKAYET EDİLEN :
VEKİLİ :
KONU : Yerel Mahkeme davacısı / davalısı tarafından başlatılan … Esas sayılı icra takibinin iptali talepli şikâyet dilekçemizdir.
AÇIKLAMALARIMIZ
Yukarıda numarası verilen… Esas sayılı icra dosyası, yerel mahkeme davacısı/davalısı tarafından yerel mahkeme kararından doğan alacakları için… tarihinde başlatılmış olup işbu icra takibinin ilamın kesinleşmeden icra takibine konulamaması nedeniyle iptali gerekmektedir. Şöyle ki ;
İptali istenilen icra takibine konu yerel mahkeme kararı kira uyarlama davası olup kesinleşmeden icraya konulması mümkün değildir.
İptali istenilen işbu … Esas sayılı icra takibine konu yerel mahkeme ilamı olan… Sulh Hukuk Mahkemesi… Esas… Karar sayılı… tarihli ilamının konusu, tarafımızca kira bedelinin arttırılarak daha yüksek bir bedelin tespit edilmesi ve bu bedel üzerinden uyarlanmasıdır.
İşbu yerel mahkeme tarafından davamız… gerekçeleri ile kabul/reddedilmiştir. Bu kabul/ red kararı sonrasında yerel mahkemece davacı/davalı lehine mahkeme vekâlet ücretine hükmedilmiştir. Hükmedilen bu mahkeme vekâlet ücreti alacağı, davalı – alacaklı tarafından… Esas sayılı dosya ile icra takibine konmuştur.
Kira uyarlama davası bir eda davası değildir. Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin mahkeme kararları kesinleşmedikçe, bu karara dayanarak ilamsız icra ve tahliye talepli icra takibi yapılamaz ve alacak davası açılamaz. Bununla birlikte avukatlık ücreti, yargılama gideri ve peşin harç da ilamın ferileri niteliğinde olduğundan mahkeme kararı kesinleşmeden takip konusu yapılamaz. Bu konu ile alakalı Yargıtay Kararları çok açık ve nettir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2014 / 9762 Esas, 2015 / 9466 Karar sayılı ve 27/04/2015 tarihli kararında da emsal olarak net bir şekilde bahsedildiği üzere Kira Uyarlama davalarının kesinleşmeden icrası mümkün değildir. İşbu kararlar, kira tespit ilamları gibi görülüp esasında eda hükmü içermemesi nedeniyle kesinleşmeden icra takibine konulamaz. Bu nedenle… Esas sayılı icra takibinin iptali gerekmektedir.
İCRA TAKİBİNİN TEDBİREN DURDURULMASINA İLİŞKİN AÇIKLAMALARIMIZ
Yukarıda yapılan açıklamalar neticesinde alacaklı tarafından haksız olarak başlatılan xxx Esas sayılı icra takibinin, müvekkil tarafından telafisi zor durumlara neden olmaması için, işbu icra takibinin iptali konulu yargılama sonuçlanana kadar tedbiren durdurulmasını, haciz konulmuş ise kaldırılmasını, durdurma kararının da ivedilikle… Esas sayılı icra dosyasına gönderilmesini mahkemenizden vekâleten arz ve talep ederiz.
HUKUKİ DAYANAKLAR : İcra İflas Kanunu (İİK.) Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Yargıtay kararları ve diğer tüm emsal kararlar.
HUKUKİ DELİLLER :
- xxx Esas sayılı dosyası (Uyap Üzerinden celbini talep ederiz.)
- xxx sayılı dosya (Uyap Üzerinden celbini talep ederiz.),
- Bilirkişi İncelemesi,
- Keşif,
- Yemin,
- Sair Her Türlü Yasal Delil.
SONUÇ VE İSTEM :
Yukarıda açıklanan nedenler ve fazlaya dair tüm haklarımız saklı kalmak kaydı ile, aleyhe tüm hususları reddettiğimizi bildirerek,
1-)Alacaklı tarafından haksız olarak başlatılan… Esas sayılı İCRA TAKİBİNİN İPTALİNİ,
2-)Yargılama sonuçlanıncaya kadar işbu… Esas icra dosyasının tedbiren DURDURULMASINI, haciz konulmuş ise kaldırılmasını, durdurma kararının ivedilikle icra takip dosyasına GÖNDERİLMESİNİ,
3-)Yargılama giderleri, harç alacakları ve mahkeme vekâlet ücretinin karşı tarafa tahmilini vekâleten arz ve talep ederiz.
ŞİKÂYETÇİ VEKİLİ
Av. Oğuzhan KARA
