Kira bedelini ödemekle yükümlü kişi kiracıdır. Taraflar ilk kira bedelini belirlemede serbesttirler. Fakat hukuki işlemin geçerli olabilmesi için aranan şartlar burada da geçerli sayılmıştır. (aşırı yararlanma, irade bozukluğu halleri gibi) 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen deprem sonrası kira bedellerindeki fahiş kira artışları aşırı yararlanmaya örnektir.
KİRA BEDELİNİ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
- Ev sahibi kiralanan taşınmazın kira bedelini ve kira artış oranını tek taraflı olarak belirleyemez.
- Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup, üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. (Yargıtay 8. H.D. 2017/1881 E. 2017/4519 K.)
- İlk kira bedeli belirlendikten sonra taraflar kira artış oranını sınırsız şekilde belirleyemez. TBK’daki düzenlemeye göre TÜİK tarafından belirlenen TÜFE oranı taraflar arasında artış oranı için yapılan anlaşmaya üst sınır teşkil eder. Başka bir ifadeyle kira bedelinin artışı anında TÜFE oranı neyse kira en fazla bu oranda arttırılabilir. Bu düzenleme yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından geçerlidir.
- Kiracının belirlenen oranın üzerinde artış yaparak kira bedelini ödemesi durumunda bu durum zımni bir anlaşma olarak nitelendirilmeyecektir. Tarafların açık bir anlaşma yapmalarının yasaklandığı durumlarda zımni anlaşmaların geçerlilik kazanması mümkün değildir. Bu durumda kiracı fazla ödediği kısım için sebepsiz zenginleşme davası açarak ödediği fazla kira bedelinin kendisine iadesini talep edebilecektir.
- Aynı zamanda kiraya verenin artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazı kayıt koymadan alması, kira parasının kiracının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4763 Esas, 2018/13351 Karar, 26.12.2018 Tarih)
- Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 2. Madde ile 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerindeki kira artış oranı bir önceki kira yılına ait kira bedelinin % 25’ini geçemeyecektir. Örneğin bir önceki yıl 10 bin lira olarak kararlaştırılan kira bedeli kanuna eklenen geçici madde ile en fazla 12.500 TL olarak belirlenebilecektir.
- Bu kanun maddesine aykırı olarak % 25 oranından fazla kira artışına yönelik sözlü, yazılı, açık veya zımni olarak yapılan tüm anlaşmalar kesin hükümsüzdür. Dolayısıyla bu oran üzerinde ödeme yapan kiracı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak ödemiş olduğu fazla kira bedelini talep edebilecektir.
- Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, %25’in altında kalması durumunda kira tutarındaki artışın belirlenmesinde değişim oranı (TÜFE) kullanılacaktır.
- Kira ilişkisini ve kira bedelini ispat yükü kiraya verende, kira bedelinin ödendiğinin ispat yükü kiracıya aittir.
KİRA BEDELİ NE ZAMAN ÖDENİR ?
- Kira bedelinin ne zaman ödeneceğini taraflar sözleşmede serbestçe kararlaştırabilirler. TBK m. 314’e göre İfa zamanı sözleşmede kararlaştırılmamış ise kira bedelinin her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmesi gerekmektedir. “Her ayın sonu” tabirinden kastedilen takvim olarak ayın sonudur. Bu sebeple 15 Nisan 2024 tarihinde yapılmış olan 1 yıllık kira sözleşmesinde ilk kira bedeli 30 Nisan 2024 tarihinde ödenmelidir. Buna karşılık son aya ilişkin kira bedeli 15 Nisan 2015 tarihinde ödenecektir.
- Kira bedelinin peşin ödenmesinin kararlaştırılmış olduğu hallerde kira bedelinin ayın üçüne kadar ödenebileceği Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. “Sözleşmede aylık kiraların her ay işlemeden peşin ödeneceği kararlaştırılmış olmasına göre aylık peşin ödeme şartı Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre en geç her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği anlamını taşımaktadır.” 6.HD 05.04.2007, 2007/1865 E, 2007/3965 K.,
- Taraflar ifa zamanını yapacakları açık veya örtülü olarak yapacakları bir anlaşmayla sonradan değiştirebilirler. Ancak taraflar arasında zımni bir anlaşmanın varlığından söz edilebilmesi için kira bedellerinin uzun süre boyunca ve sürekli olarak sözleşmede belirlenen tarihten başka bir tarihte ödenmesi ve kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin kabul edilmiş olması gerekir. Örneğin sözleşmede ayın birinde ödenmesi kararlaştırılan kira bedeli sürekli ve düzenli bir şekilde ayın on beşinde ödenmeye başlanmışsa ödeme zamanının zımni anlaşma ile değiştiği kabul olunur.
- Kira ödeme zamanı veya sürenin son günü herhangi bir tatil gününe veya hafta sonuna denk geliyorsa ödeme zamanı bugünü izleyen ve tatil olmayan ilk güne geçer.
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ifa zamanını belirlemede önem arz etmez. 15.02.2024 tarihinde imzalan bir kira sözleşmesinde ifa zamanının her ayın on beşi olarak belirlendiği anlamına gelmemektedir.
KİRA BEDELİ NEREDE ÖDENİR ?
- Kira borcunun aslında bir para borcu olmasından yola çıkarak TBK m. 89’a bakıldığında taraflar arasında aksine bir anlaşma yoksa kural olarak alacaklının, yani kiraya verenin ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeneceği kabul edilir. Kiraya verenin yerleşim yeri değişmesi nedeniyle ifa önemli ölçüde güçleşmişse borç kiraya verenin önceki yerleşim yerinde de ifa edilebilir.
- Kira sözleşmesinde ödemenin kiraya verenin banka hesabına yapılacağı kararlaştırılırsa kiraya verenin banka hesabını kapatmama yükümlülüğü doğar. Aksi halde alacaklının temerrüdü söz konusu olur.
- Belirli bir tutarın üzerinde kalan konut ve çatılı işyeri kiralarının 268 Sayılı Gelir Vergisi Tebliği’ne göre posta veya banka aracılığıyla ödenmesi zorunlu olsa da bu şekilde yapılmayan kira ödemeleri yine de geçerlidir. Fakat bu şekilde ödeme yapmayan kişiler vergi hukuku bakımından cezai yaptırımlarla karşı karşıya kalabilirler.
- Kira bedeli PTT aracılığı ile ödenecekse, ödemenin konutta ödeme şeklinde yapılması gerekmektedir. Kiraya verenin ödemeyi teslim almaya gitme zorunluluğu bulunmamaktadır. Yargıtayın bu yönde kararları da mevcuttur.
- Kira bedelinin kiraya veren banka hesabına yatırılması halinde banka tarafından kesilen havale masrafından kiracı sorumludur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/63980 Esas 2021/1302 Karar)
- Kira bedeli ilgili hesaba yatırılırken sözleşmenin tarafı olan kiracı adına yatırılmalı ve işyeri/konut kirası olduğu belirtilmelidir. Ayrıca kira bedelinin hangi yılın hangi ayına ait olduğunun da belirtilmesi gerekmektedir.
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI
Kira sözleşmesinde ifa zamanı belirlenmişse ve kiracı bu tarihte ödeme yapmamışsa kiraya veren kira bedelinin yanında temerrüt faizi de isteyebilecektir. Ayrıca ihtar çekilmesine gerek yoktur. Sözleşmede ifa zamanı belirlenmemişse kira borcu ayın sonunda muaccel olur fakat temerrüt faizi talep edebilmek için ayrıca ihtar çekilmesi gerektiği kabul görmektedir.
TEMERRÜT FAİZ ORANININ BELİRLENMESİ
Kira sözleşmesinin tarafları temerrüt faiz oranını sözleşmede kararlaştırabilirler fakat bu oran serbestçe belirlenemez. Sözleşmede belirlenen faiz oranı yasal faiz oranının yüzde yüzünü aşamaz. Bu hüküm ticari işlerde uygulanmaz. Ticari işlerde faiz oranı serbestçe belirlenebilir.
Kira sözleşmesinde faiz oranı belirlenmemişse yasal faiz oranı (%9) üzerinden temerrüt faizi talep edilebilir. TCMB önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli avanslar için uyguladığı faiz oranı bu orandan fazla ise ticari işlerde temerrüt faizi avans faizi üzerinden istenebilir.
SÖZLEŞMEYİ FESHETME
Kiraya verenin temerrüt nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı TBK m. 315’te özel olarak düzenlenmiştir. Buna göre “ Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar”
HANGİ KOŞULLARDA SÖZLEŞME FESHEDİLEBİLİR ?
- Kiraya veren kiralananı teslim etmedikçe kira bedelinin ödenmemesine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez.
- Kira bedeli veya yan gider borcunun ödenmesinde temerrüde düşülmesi kiraya veren için fesih sebebi sayılmaktadır.
- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu durum TBK m. 346’da düzenlenen kiracı aleyhine düzenleme yasağının bir gereğidir.
- Kiraya veren konut ve çatılı işyeri kiralarında muacceliyet kaydı koyamaz. Bu kaydın koyulması kesin hükümsüzdür. Fakat adi kira sözleşmelerinde konulan muacceliyet kaydı geçerlidir.
- Temizlik ve bakım giderleri ile depozitonun ödenmemesi, sigorta ve vergi gibi giderlerin ödenmemesi tahliye için haklı sebep teşkil etmez.
- Sözleşme feshedilmeden önce kiraya veren kiracıya ihtarla mehil vermelidir. Bu süreler adi kira sözleşmelerinde 10 günden, konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günden az olamaz. Daha kısa süre tanınması sözleşmeyi feshetme hakkı vermez fakat TBK m. 352 uyarınca haklı ihtar yerine geçer.
- İhtar yazılı olarak yapılmalıdır. Yazılı olması geçerlilik şartıdır. Yargıtay eski tarihli bir kararında e-posta ile yapılan ihtarı geçerli kabul etmiştir. İcra İflas Kanunu m. 269’a göre tahliye istemini içeren ödeme emirleri de yazılılık şartını yerine getirir.
- İhtarnamede fesih iradesinin belirtilmesi gerekir. Aksi halde bu ihtarnameye dayanılarak sözleşme feshedilemez.
- İhtarnamede ödenmeyen kira bedelinin belirli olması ve doğru gösterilmesi, ne kadar süre verildiğinin belirtilmesi gerekmektedir. Süre içermeyen ihtarname sözleşmeyi fesih hakkı vermez.
- İhtarnameyi kiraya veren düzenlemelidir. Yani kira sözleşmesini kim yaptıysa ihtarı da o çekmelidir. Birden fazla kiraya veren varsa fesih hakkının doğabilmesi için ihtarnamenin tamamı tarafından gönderilmesi ve yine davanın da tamamı tarafından açılması zorunludur.
- İhtarnamenin muhatabı kiracıdır. Eğer kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişi varsa husumetin her kiracıya yöneltilmesi gerekir. Burada kiracılar arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır ve kiracıların birisine yapılan ihtardan diğer kiracının da birlikte haberdar olması asıldır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4432 E. 2018/10954 K.)
- Kiracıya verilen mehil ihtarın kendisine ulaştığı andan itibaren başlar süresinden sonra yapılan ödeme feshe engel değildir. Yine kiranın ödenmemesinde kiracının kusurunun bulunmaması feshe engel değildir. Ödenmeyen miktar kira bedeline oranla ciddi anlamda düşükse bu sebebe dayanılarak sözleşmenin feshedilmesi dürüstlük kuralına aykırı olacaktır. Yargıtay 5.000 TL tutarındaki borcun 4500 TL’sinin ödenmesi halinde dahi tahliyeye karar verilmesi gerektiği sonucuna ulaşmıştır. (Yargıtay 6. HD. 05.2003, 2810/3134)
- Kiralanan aile konutuysa ve kiracının eşi kiraya verene bildirimde bulunmuşsa iki eşe de bildirimde bulunulması gerekmektedir. Aksi halde kira sözleşmesi feshedilemez.
- Sözleşmenin feshedilebilmesi için kiraya verenin fesih bildiriminde bulunması gerekir. Fesih beyanı kural olarak şekle bağlı değildir fakat konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekir.
- Sözleşmeyi feshetme hakkı bulunan kiraya veren uzun süre bu hakkını kullanmazsa feragat etmiş sayılır. Yargıtay bu konuda 1.5 yıl sonra sözleşmenin feshedilmesi dürüstlük kuralına aykırı görülmüşken 8 ay sonrasında yapılan feshi dürüstlük kuralına aykırı görmemiştir.
- Kiracı sözleşmenin feshedilmesine rağmen kiralananı kullanmaya devam ederse kiraya veren kiracıdan haksız işgal tazminatı isteyebilir.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ZAMANAŞIMI
Kira alacağı TBK m. 147 gereği 5 yıllık zamanaşımına tabidir fakat kira bedelinin tek seferde ödenmesinin kararlaştırılması halinde zamanaşımı TBK m. 146 gereği 10 yıldır. Süre kira alacağının muaccel olmasından itibaren başlar.
İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE
- Bu husus TBK m. 352/2 de düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”
- Kiraya verenin aynı kira yılı içinde iki ihtar göndermiş olması gerekir. Söz konusu olanın takvim yılı değil kira yılıdır. İhtarların farklı ayların kira bedellerine ilişkin olması gerekir. Kira bedelinin yıllık olarak ödenmesi halinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılamaz.
- Örnek olarak 04.04.2024 tarihinde akdedilen 1 yıllık kira sözleşmesinde 04.04.2025 tarihine kadar iki farklı ayda ödemenin yapılmamış olması ve hemen ardından ayrı ayrı ihtar çekilmesi gerekir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise aynı kira yılı içerisinde veya bir kira yılını aşan sürede iki kez ödenmemesi gerekir.
- İhtarlar kira bedelini ödeme borcunun zamanında yerine getirilmemiş olması halinde haklı olacaktır. Bunun için kira bedelini ödeme borcu muaccel olmuş olması ve kiracının borcu ödememesi için kendisini haklı kılan bir sebebinin bulunmaması gerekir. Yan giderlerin (aidat elektrik, su faturası gibi) ödenmemesi halinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılamaz ancak temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesi istenebilir.
- Kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile bir yıl içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtarname tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. (Yargıtay 6. HD. 2016/51 E. 2016/5316 K.)
İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI
- Kiraya veren sözleşmeyi fesih hakkını mutlaka dava yolu ile kullanmalıdır. Dava kiraya veren tarafından açılmalıdır. Kira sözleşmesine taraf olmayan malik tarafından bu davanın açılması mümkün değildir. Kira sözleşmesi devredilirse yeni kiraya veren öncekinin çektiği ihtarla tahliye davası açabilir.
- Yeni malik taşınmazın iktisabı sonrasında kiracıya öncelikle yeni malik olduğunu bildirip tapu kayıt suretini eklemeli, adresini veya banka şubesi ile hesap numarasını bildirmek suretiyle bundan sonra kira parasının kendisine ödenmesini ihtar etmelidir.
- Davada görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davada basit yargılama usulü uygulanır.
DAVA AÇMA SÜRESİ
- Tahliye davası ancak kira döneminin sonunda açılabilir. Tahliye davasının kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gereklidir. Süre hak düşürücüdür. Bir aylık sürenin geçmesi tahliye davası açma hakkını sona erdirir. Koşulları varsa bir sonraki kira dönemi için tahliye davası açılabilir.
- Örnek verecek olursak 1 Mayıs 2023 tarihinde yapılmış beş yıllık bir kira sözleşmesinde 1 Mayıs 2023- 30 Nisan 2024 tarihlerinde çekilmiş iki haklı ihtarın mevcudiyeti durumunda kiraya veren 5 yıllık sözleşme süresinin bitmesini beklemeye gerek olmaksızın “ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde” yani 1 Mayıs 2024-31 Mayıs 2024 tarihleri arasında dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
- Başka bir örneğimizde ise 10.04.2024 tarihinde başlayıp 10.04.2025 tarihinde sona erecek kira sözleşmesinde 10.05.2024 ve 10.08.2024 tarihlerindeki kira bedellerinin ödenmemesi halinde hemen ardından ayrı ayrı iki ihtarname gönderilmelidir. Kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 10.04.2025 ve 10.05.2025 tarihleri arasında da dava açılması gerekmektedir.
- TBK 353. maddedeki düzenlemeye göre kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirdiyse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.
- İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuk başvuru yolunun tüketilmesi zorunludur.
Detaylı bilgilendirme ve ücretli danışmanlık için iletişim bilgilerimiz:
KAYI HUKUK, DANIŞMANLIK VE ARABULUCULUK BÜROSU , Adres : Muhsin Yazıcıoğlu Cad. No: 38/25 Çukurambar/Çankaya/Ankara Tel:0312 230 46 14 Fax:0312 230 46 15 GSM: 507 759 61 14
