Kira sözleşmesi, sözleşmenin geçerliliği bakımından şekil şartına tabi olmayıp yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Kanunda her ne kadar kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi bir zorunluluk olarak yer almıyor olsa da yazılı olarak düzenlenmiş kira sözleşmesi, taraflar arası uyuşmazlıkların çözümünde ve dava yolunda ispat bakımından kolaylık sağlar. Kira sözleşmesinin taraflar arasında sözlü olarak kurulması halinde; dava veya icra takibi yoluna gidileceği zaman kira ilişkisinin varlığının ispatlanması gerekecektir. Kira ilişkisinin varlığını ispat yükü kiraya veren üzerindedir.
Yazılı kira sözleşmesi bulunmaması halinde kira ilişkisinin varlığı nasıl ispat edilir?
Yukarıda kısaca bahsedildiği üzere, kira sözleşmesinin sözlü olarak yapılması halinde kira ilişkisi bulunduğunu ve ne kadar kira bedeli belirlendiğini kiraya verenin ispatlaması gerekmektedir. İspat bakımından, HMK 200. maddesinde düzenlenen parasal sınır dikkate alınır. Güncel kira bedeli üzerinden hesaplanacak yıllık kira bedelinin o yıl için belirlenen kanuni tutarı aşması halinde yazılı delille ispatı gerekir.
Ancak kiralayanın açık muvafakati olması halinde tanık ile ispat yoluna gidilebilir. (HMK 200/2) Düzenli olarak yapılan ödemeye ilişkin banka dekontları, elden ödenmesi halinde ödendiğine dair beyan ve tarih içeren kiraya verenin imzaladığı herhangi bir belge veya yine kiralayandan alınacak makbuz ve konuya dair mesajlaşmalar ispat aracı olarak kullanılabilir. Kira sözleşmesinin varlığı Sulh Hukuk Mahkemelerince tespit edilir.
Kira bedeli ispat edilirken yemin deliline dayanılabilir mi?
Kira bedelinin belirlenmesi hususunda, yazılı delile dayanılamaması durumunda uygulamada yemin deliline başvurulabileceği kabul görmektedir. Yine bedele ilişkin: “Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar var ise bu miktar esas alınmalıdır.”(Yargıtay 3. H.D. 06.05.2019 tarih, 2017/8153 E., 2019/4133 K. sayılı karar) Kira bedeli ve başlangıcı ile ilgili yazılı delil bulunamadığında, kiracının kabul ettiği başlangıç tarihi ve kira bedeli kabul edilir. (Yargıtay 3. H.D. 03.07.2019 tarih, 2017/9219 E., 2019/6130 K sayılı karar.)
Kira ilişkisinde kiracı neleri ispat etmekle yükümlüdür?
Kira ilişkisi bakımından kiracı, belirlenen kira bedelinin ödendiğini ve kiralananın tahliye edildiğini ispatla yükümlüdür.
İcra takibinde kira ilişkisinin varlığına itiraz edilirse ne yapılmalıdır?
Tahliye talepli olarak icra takibi başlatılması halinde, yazılı kira sözleşmesi sunulamamasına veya adi yazılı olarak sunulmasına dayanarak kiracının kira ilişkisini reddetmesi veya sunulan sözleşme üzerindeki imzaya itirazı söz konusu olabilir. Bu durumda, noterden onaylı veya noterde düzenlenmiş kira sözleşmesi bulunmuyorsa yine sulh hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılacak ve kira ilişkisini yine sulh hukuk mahkemesi inceleyecektir. Ancak noter onaylı veya noterde düzenlenmiş kira sözleşmesi olması halinde icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası görülür.
Belirtilmesi gerekir ki, kiranın ödenmesi ve taşınmazın tahliyesi talepli icra takibi başlatıldığında kiracının kira ilişkisine veya imzaya itirazını ayrıca ve net olarak bildirmesi gerekir. Aksi takdirde, takibe yapılan itirazda kira ilişkisinin varlığı kabul edilmiş sayılacaktır. Bu halde de kira ilişkisinin ispatı artık konu olmayacağından icra hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye ilişkin dava açılabilecektir.
Yazılı kira sözleşmesi bulunmaması halinde tahliye sebepleri
Yazılı sözleşme bulunması halinde olduğu gibi, bu halde de ihtiyaç sebebiyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla iki haklı ihtar çekilmesi gibi kanunda sayılan sebeplerden biri temelinde tahliye davası açılması mümkündür. İfade edildiği üzere yazılı kira sözleşmesinin bulunması ispat bakımından kolaylık sağlayacaktır. Ancak her şekilde, tahliye için TBK’da düzenlenen sebeplerden birine dayanmak gerekir.
Tahliye davalarında görevli mahkeme hangisidir?
Tahliye davası, HMK 4. maddesi gereğince ilamsız icra yoluyla tahliye yolu haricinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Kira sözleşmesine ve imzaya veya kira ilişkisinin varlığına itiraz edilmesi halinde ilamsız icra yoluyla tahliye mümkün olmayacaktır.
Kira ilişkisinin varlığının ispatlanamaması halinde hangi dava açılmalıdır?
Kira ilişkisinin tespiti ve tahliye sebebiyle sulh hukuk mahkemelerinde açılacak bir davanın ortada kira ilişkisinin olduğunun ispatlanamaması ve kiracı tarafından kira ilişkisinin inkar edilmesi sonucu kira ilişkisinin tespit edilememesi ile sonuçlanması halinde davanın konusu değişerek kira sözleşmesine dayanan bir tahliye davası olmaktan çıkıp el atmanın önlenmesi veya haksız işgal hükümleri ile çözümlenecek ve bu noktada artık asliye hukuk mahkemelerinde dava açılması gerekecektir.
Yazılı sözleşmesi bulunmayan kiracın hakları nelerdir?
Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması bir şekil şartı olmadığından kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü yapılması arasında kiracıya tanınan haklar bakımından bir fark bulunmamaktadır. Yani, yazılı kira sözleşmesi yapmamış olan bır kiracı da TBK’da kiracıya tanınan bütün haklara sahip olacak, TBK’da sınırlı sayıda olarak düzenlenen tahliye sebepleri dışında bir sebeple tahliye edilemeyecektir.
Kira hukuku konusunda ‘’kiracının oturacak başka bir evinin olması tahliye sebebi midir? Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yaşanan sorunlar, Kira Hukuku, Kira bedelinin ödenmemesi, haklı ihtar ve tahliye aşamasındaki önemi,Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı Halinde Kiracının Tahliyesi’’ makalelerimizi okuyabilirsiniz.
Detaylı bilgilendirme ve ücretli danışmanlık için iletişim bilgilerimiz:
KAYI HUKUK, DANIŞMANLIK VE ARABULUCULUK BÜROSU
Muhsin Yazıcıoğlu Cad. No: 38/25 Çukurambar/Çankaya/Ankara
Tel:0312 230 46 14 Fax:0312 230 46 15 GSM: 507 759 61 14
