Kırsal yapılaşmadan kentsel yapılaşmaya dönüş ile birlikte toplu yaşama mevhumu önem kazanmış, toplu yaşama biçimi baş göstermiştir. Kentlerde toplu yaşama yönelik yapılaşmalar artmış, insanlar barınma ihtiyaçlarını apartman, site gibi yapılara yerleşerek gidermiştir. Toplu yaşama, çeşitli sorumlulukları da beraberinde getirmiş ve bu sebeple bu hususun kanunla düzenlenmesi ihtiyacı hasıl olmuştur.
Site ve apartman yönetimlerinin sorumlulukları ilişkin düzenlemeler Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirlenmiş olup yaşanan ihtilaflar da bu konun hükümlerine göre ve yönetim planı kararlarına göre çözümlenmektedir. Bu yazımızda halk arasında aidat olarak nitelendirilen ortak giderlere ilişkin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım ile yönetim ve işletme giderleri hakkında merak edilen hususları cevaplandıracağız.
AİDAT NEDİR ?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesine göre ;
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
- a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa
eşit olarak;
- b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme
giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
Ancak bu emredici bir hüküm değildir. Kat maliklerinin sözleşme niteliğindeki yönetim planında farklı şekilde genel giderlere katılma payı kararlaştırmaları mümkündür. Örnek olarak kalorifer yakıt ücretine katılma payı olarak, kalorifer dilim adedi oranı veya bağımsız bölümün yüzölçümü oranı kabul edilebilir.
Kat maliki, genel giderlere katılma yükümlülüğünden “ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle” kurtulamaz (KMK m. 20/c)
Örnek olarak zemin katta oturan malik, kendisinin asansörden faydalanmadığını veya çatıda yapılacak bir tamiratın kendisi ile ilgisi olmadığını ileri sürerek payına düşen masrafı ödemekten kaçınamaz.
KAT MÜLKİYETİNE GEÇMİŞ OLAN YAPILARDA ÖDENMEYEN AİDAT BEDELİNİN TAHSİLİ NE ŞEKİLDE OLUR?
Aidat bedelinin ödenmesi konusunda uyuşmazlık çıktığı takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için tapu kaydında yapının kat mülkiyeti yazması halinde bu kanun hükümleri uygulanacaktır. Bu kanun hükümlerine göre payına düşen ortak giderleri ve bunun için toplanacak olan avansı ödemeyen kat malikine karşı, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir veya icra takibi yapabilir.
Dava gider miktarına bakılmaksızın ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülecektir. Yargılama usulü basit yargılama usulüdür. Yapılan yargılama ile hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Ödenmeyen aidat bedelinin tahsili için icra takibi yoluna başvurulmuşsa bu halde İcra İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanacaktır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.(KMK m. 37) İki takvim yılı içerisinde, ortak gider payını ödemediği için aleyhine üç defa dava açılan veya icra takibi başlatılan kat malikinin, KMK m. 25 hükmüne göre bağımsız bölümündeki mülkiyet hakkının zorunlu devri mahkemeden talep edilebilir.
Özellikle belirtmekte fayda var ki ödenmeyen aidat bedellerinin tahsili için başlatılacak icra takibinin icra dairesine gidilip belgelerin elden teslimi suretiyle yapılması ve aidat bedellerinin hangi dönemlerde ödenmediğinin özellikle belirtilmesi takibin sürüncemede kalmaması açısından önem taşımaktadır.
ÖDENMEYEN AİDAT BEDELLERİ İÇİN GECİKME TAZMİNATI İSTENEBİLİR Mİ ?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesine göre “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür” Bu bağlamda gecikme tazminatı talep edilebilmesi için ödenecek miktarı ve ödeme tarihini kat malikinin bilmesi veya ona tebliğ edilmesi gerekmektedir.
Fakat Yargıtay HGK., 12.06.2002 tarihli bir kararında “…Yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmiş ise artık herhangi bir tebligat veya duyuru yapılmamış olsa bile her kat maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek, bu miktarı yöneticiye veya yönetim planında belirtilen yere ödemek zorundadır.
Avans ve ortak gider alacağının yönetim planı (sözleşme) hükmü uyarınca muacceliyet kesbettiği tarihte temerrüt de gerçekleşmiş olur” şeklinde hüküm kurmuştur. Ayrıca belirtmekte fayda var ki gecikme tazminatının istenmesi aynı zamanda gecikme faizinin talep edilmesine engel teşkil etmeyecektir. Dolayısıyla gecikme tazminatı ve gecikme faizinin bir arada istenilmesinde herhangi bir beis bulunmamaktadır.
KİRACI AİDAT ÖDEMEK ZORUNDA MI ?
Ortak giderlerden payına düşen miktarı ödemekle yükümlü olan kat malikidir. Ancak KMK m. 22 ye göre “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür” Görüleceği üzere kiracının ödemekle yükümlü olduğu miktar ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlı olup yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir. Kiracının aidatını ödememesi halinde, temel olarak, kat maliki aleyhinde hukuki işlem başlatılmalıdır.
Kat maliki ile kiracı arasında, aidatın kiracı tarafından ödeneceğine dair bir anlaşma varsa, kat malikin daha sonra kiracı aleyhinde hakkını hukuki yollarla arayabilecektir.
KAT İRTİFAKINA TABİ YAPILARDA AİDAT BEDELLERİNİN TAHSİLİ NE ŞEKİLDE OLUR ?
Henüz iskanı alınmamış ve bu sebeple de kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapamamış yapılarda aidat ödeme yükümlülüğü müteahhide aittir. Fakat Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17.maddesinde “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”
Anılan kanun maddesine göre kat irtifakına tabi yapılarda KMK hükümlerinin uygulanarak aidat bedellerinin tahsil edilebilmesi için 2 koşulun bir arada gerçekleşmiş olması gerekmektedir:
- Yapının fiilen tamamlanmış olması
- bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanması
Bu iki şartın birlikte sağlanması durumunda KMK hükümleri uygulanabilecektir.
YAPI ÜZERİNDE KAT MÜLKİYETİ VEYA KAT İRTİFAKI KURULMAMIŞ İSE AİDAT ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ORTADAN KALKAR MI ?
Bir yapının kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olmaması durumunda ortak giderleri ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmaz. Konu ile ilgili Yargıtay 18. H.D. 12.02.1998 T., 1997/12473 E. 1998/1082 K. Sayılı kararında “Anayapıda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesis edilmemiş olduğu için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaz ise de, davacı, kendisini yönetici kabul ederek harcanmış 1997 Ocak-Şubat yakıt bedelinde davalının payına düşeni istediğine göre uyuşmazlık haksız zenginleşme veya vekaletsiz tasarruf hükümleri dairesinde çözümlenebilecek niteliktedir.
O nedenle, müddeabih miktarı itibarıyla mahkemenin görevli olduğu da gözetilerek, mahkemenin önüne gelen uyuşmazlığa uygulanacak kanun hükümlerini kendisinin belirleyeceği ilkesi doğrultusunda deliller toplanıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmayacağı gerekçesi ile davanın reddi doğru görülmemiştir” demek sureti ile kat irtifakı ve kat mülkiyetinin her ikisine de sahip olmayan yapılardaki ortak giderleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebileceğini hükme bağlamıştır.
TOPLU YAPILARDA ÖDENMEYEN AİDAT BEDELLERİNİN TAHSİLİ NASIL OLUR ?
Toplu yapı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. Maddesinde “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır.
O halde toplu yapının unsurları şu şekilde sıralanabilir :
1-Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış olma
2- Alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetim bakımından birbirleriyle ilişkili birden çok yapıdan oluşmasıdır.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz.
Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir
Bir yapının toplu yapı olarak kabul edilebilmesi için tapuya bu yapının toplu yapı olduğu şerh düşülmelidir. Tapu kayıtlarında toplu yapı şerhi bulunduğu takdirde toplu yapı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olacaktır. Dolayısıyla toplu yapılarda aidat bedellerinin ödenmesi konusunda uyuşmazlık yaşandığında uyuşmazlığın çözümü için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır.
Tapu kayıtlarından toplu yapıya geçildiğine dair bir şerhin olmadığı anlaşılırsa uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Bu durumda görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir.
BELİRLENEN YÜKSEK AİDAT BEDELLERİNE İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ ?
Günümüzde kira bedeline yaklaşan aidat bedelleri birçok kat malikini mağdur etmektedir. Kat malikleri kurulunca belirlenen aidat bedelinin fahiş olduğunu düşünen kat maliki toplantıya katılıp karşı oy kullandıysa karar tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ve her halde 6 ay içerisinde anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açabilir.
Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.
BOŞ EV İÇİN AİDAT ÖDENMESİ ZORUNLU MUDUR ?
Aidat ödeme yükümlülüğü evin kullanılıp kullanılmamasından bağımsız olarak maliklere yüklenen bir yükümlülüktür. Yani tüm malikler evde otursalar da oturmasalar da aidat ödemek durumundadırlar.
YENİ MALİK ESKİ MALİKİN ÖDENMEMİŞ AİDAT BEDELLERİNDEN SORUMLU MUDUR ?
Yeni malikin evi satın aldığı andan önce eski malike ait olan aidat borçlarından sorumluluğu bulunmamaktadır.
AİDAT BEDELİNİN ÖDENMESİ KONUSUNDAKİ UYUŞMAZLIKLARDA YÖNETİM PLANININ ROLÜ NEDİR ?
Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen bir belgedir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kat malikleri arasında yaşanan uyuşmazlıkların çözümü için yönetim planı önemli bir yer tutmaktadır.
Şöyle ki KMK’nda ortak giderlerin ödenmesine ilişkin hükümlerin birçoğunda “aksi kat maliklerince belirlenmedikçe” şeklinde ifade bulunup kat maliklerinin iradesi üstün tutulmuştur. Dolayısıyla hakim kararını verirken önce kanunların emredici hükümlerini ve sonra yönetim planını esas alması gerekir. Hakim kanuna ve yönetim planına uygun olan bir kararı, sırf hakkaniyete uymadığı gerekçesiyle değiştiremez.
Detaylı bilgilendirme ve ücretli danışmanlık için iletişim bilgilerimiz:
KAYI HUKUK, DANIŞMANLIK VE ARABULUCULUK BÜROSU
Muhsin Yazıcıoğlu Cad. No: 38/25 Çukurambar/Çankaya/Ankara
Tel:0312 230 46 14 Fax:0312 230 46 15 GSM: 507 759 61 14
