634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun (KMK) 24. Maddesi ile kat maliklerinin bağımsız bölümlerini diledikleri gibi kullanmaktan alıkoyan ve bu açıdan mülkiyet hakkını , diğer mülkiyet hakkı sahiplerinin yararına olacak şekilde kısıtlayan bir düzenleme gereği duyulmuştur . Buna göre kütükte “mesken” ya da “iş veya ticaret yeri ” olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin kullanma biçiminin değiştirilmesi olanağı bazı durumlarda kesin olarak yasaklanmış bazı durumlarda ise kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verecekleri karara bağlı tutulmuştur .
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE YAPILMASI KESİNLİKLE YASAK OLAN İŞLER NELERDİR ?
KMK 24. maddenin birinci fıkrası uyarınca anataşınmazın , kütükte mesken , iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane , dispanser , klinik , poliklinik , ecza laboratuvarı gibi işletmeleri kurulması kesinlikle yasaktır .
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE YAPILMASI KAT MALİKLERİ KURULUNUN OYBİRLİĞİYLE VERECEKLERİ KARARA BAĞLI OLAN İŞLER NELERDİR ?
Kat malikleri kurulu oybirliğiyle karar vermedikçe anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema , tiyatro , kahvehane , gazino , pavyon , bar , kulüp , dans salonu ve bunların benzeri eğlence ve toplantı yerleri , fırın , lokanta ,pastane , süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane , boyahane , basımevi , dükkan , galeri , çarşı gibi iş ve ticaret yerleri açılamaz .
Madde metninde sayılanlara bakıldığında , gelir sağlamak amacıyla mal ve hizmet sunan her türlü yerin , kısacası “işyeri”nin meskenlerde açılması kat malikleri kurulunun bu konuda oy birliği ile alacakları karara bağlıdır .
TAPUDA “İŞYERİ” OLARAK GÖRÜNEN TAŞINMAZIN İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI İÇİN KAT MALİKLERİNİN OYBİRLİĞİ GEREKİR Mİ ?
KMK 24/2 hükmüne göre kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerin tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verilmiş kararı olmadıkça işyeri olarak kullanılması yasaklanmış ise de işyeri olarak görünen yerin işyeri olarak kullanılmasına dair özel bir düzenleme yapılmamıştır Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında kabul edildiği üzere tapuda işyeri olarak görünen bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması kat maliklerinin iznine bağlı değildir . Yönetim planında açıkça yasaklayan bir hüküm bulunmadıkça tapuda işyeri olarak görünen bölümün kullanılması için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar almış olması gerekmez .
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 28. Maddesine göre yönetim planı , yönetim tarzını , kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait hususları düzenler . Yönetim planı , bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir . Öte yandan 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 683. Maddesine göre bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma , yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir .
Yargıtay verdiği bir kararında “Tapuda depolu dükkan (işyeri) olan bağımsız bölüm kahvehane (işyeri) olarak kullanılabilir ; bu konuda , mesken nitelikli bağımsız bölümlerde işyeri açılabilmesi için Yasada öngörülen tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar almış olmaları koşulu gerekmez ” şeklinde hüküm kurmuştur . . (Y.18. HD., 24.2.2011 T., 2011/879 E., 2011/2517 K.)
Yargıtay verdiği bir diğer kararında ise tapuda kreş olarak görünen bağımsız bölümün , kural olarak jimnastik salonu olarak kullanılmasıyla alakalı Kat Mülkiyeti Kanununda bu konuda özel bir düzenleme bulunmadığını , yönetim planında da tapudaki kayda paralel olarak bu bağımsız bölümlerin kreş olarak kullanılabileceğinden söz edilmiş ise de inhisarı kullanımı içeren diğer bir deyimle başka türlü kullanımı yasaklayan bir iradeye yer verilmediğini bu sebeple bu bağımsız bölümün jimnastik salonu olarak kullanılmasının sorun teşkil etmeyeceğini belirtmiştir . (Y.18. HD., 19.6.1997 T., 1997/4789 E., 1997/6491 K.)
Yargıtay kararları doğrultusunda ifade edecek olursak tapuda işyeri olarak görünen bağımsız bölüme işyeri açabilmek için fazla gürültüye ve etrafı rahatsız edici duruma sebebiyet vermemesi gerekir . Örneğin Tapuda işyeri olarak görünen bağımsız alanın kafe-bar olarak kullanılmasında doğrudan yasaya aykırılık yoksa da KMK’nın 18. Maddesi uyarınca diğer kat malikleri ve sakinlerini rahatsız etmeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen ve bu konuda gerekli önlemleri almayan malikin bağımsız bölümünde yaptığı faaliyetin sona erdirilmesine karar verilebilir . Bağımsız bölümlerin kullanımında diğer kat maliklerine verilen rahatsızlık , yönetim planında bu kullanıma izin veren hükmün iptalini gerektirmez . Rahatsızlığın giderilmesi için kat maliklerine ancak dava hakkı verir . (Y.18. HD., 04.07.1995 T., 1995/7122 E., 1997/7929 K.)
Sonuç olarak tapuda işyeri olarak görünen bağımsız bölümün malikinin taşınmazı güzellik salonu olarak kullanması için kat maliklerinin iznini almasına gerek yoktur . Malikin taşınmazını ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği karar doğrultusunda kullanması durumu tapuda “mesken” olarak görünen bağımsız bölüm için söz konusu olacaktır
KAYNAKÇA
- MAHİR ERSİN GERMEÇ , KAT MÜLKİYETİ HUKUKU , SEÇKİN YAYINCILIK,ANKARA,2015
- M.KEMAL OĞUZMAN, EŞYA HUKUKU,FİLİZ KİTAPEVİ,İSTANBUL,2021
- YERLEŞİK YARGITAY VE BAM İÇTİHATLARI
