Arama Sonuçları - iletisim

GAYRİMENKUL NEDİR ?

Ekonomik açıdan değeri olmasına rağmen Niteliği itibariyle bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan şeylere gayrimenkul adı verilir. Arazi tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar , kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz olarak nitelendirilir.

GAYRİMENKUL HUKUKU NEDİR ?

Gayrimenkul hukuku medeni hukukun alt dalı olan eşya hukuku kapsamında yer alan hukuk dalıdır. Gayrimenkul hukukunun temelini mülkiyet hakkı oluşturur ve bu hukuk dalı taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilen hukuki işlemleri kapsar. Genel itibariyle arsa , arazi , apartman ve daire gibi taşınmazlar ile alakalı Kamulaştırma, izale-i şüyu, şufa, miras hukukundan doğan tapu iptali, tapu iptali ve tescil, taşınmaz alım- satım, kira tespiti , kentsel dönüşüm, taşınmazlara ilişkin ayni hakların tesisi ve koruması gibi mülkiyet hakkından kaynaklanan tüm önemli davalar gayrimenkul hukuku ile ilişkilidir.

GAYRİMENKUL DAVALARI NE KADAR SÜRER ?

Bu soruya net bir cevap vermek zor olsa da davaların sonuçlanma süresi türlerine göre değişiklik gösterebilir. Örneğin tahliye davalarında yaklaşık 300 gün , tapu iptal ve tescil davalarında 700 gün , İdare Mahkemesinde açılan ecrimisil ve tahliye davaları 300 günde sonuçlanabilir.

GAYRİMENKUL AVUKATLARI HANGİ DAVALARA BAKAR ?

Gayrimenkul avukatları genel itibariyle arsa , arazi , apartman ve daire gibi taşınmazlar ile alakalı Kamulaştırma, izale-i şüyu, şufa, miras hukukundan doğan tapu iptali, tapu iptali ve tescil, taşınmaz alım- satım, kira tespiti , kentsel dönüşüm, taşınmazlara ilişkin ayni hakların tesisi ve koruması gibi mülkiyet hakkından kaynaklanan tüm önemli davalara bakar.

GAYRİMENKUL DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Gayrimenkul davalarında görevli mahkeme davanın türüne göre değişiklik göstermektedir. Örneğin tapu iptal-tescil davalarında HMK m. 2 gereğince  görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesiyken , İzale-i Şüyu davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.  Kamulaştırmanın iptali için açılan davada da İdare mahkemesi görevlidir. Gayrimenkul davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin yetkidir ve sözleşmeyle farklı bir mahkeme yetkili kılınamaz. Yetkiye ilişkin kanun hükmü emredici niteliktedir.

GAYRİMENKUL AVUKATI SEÇERKEN NELERE DİKKAT ETMELİYİM ?

Gayrimenkul hukuku alanında çıkacak uyuşmazlıkların çözümü dikkat ve özen gerektirdiğinden bu tür davaları yürütecek avukatların gayrimenkul alanında uzman olması gerekmektedir. Bu sebeple verdiğimiz avukatlık hizmetiyle kişi ve kurumların haklarını göz önünde bulundurarak titizlikle çözüme ulaştırıp , davaların kısa sürede olumlu şekilde sonuçlanması için elimizden geleni yapmaktayız.

ANKARA GAYRİMENKUL AVUKATLIK ÜCRETLERİ

Avukatlık ücretleri Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine ve avukat ile müvekkil arasında yapılan sözleşmelere göre değişkenlik göstermektedir.

GAYRİMENKUL DAVALARINDA AVUKAT İLE TEMSİL ZORUNLU MU ?

Hukuk davalarında avukat ile temsil zorunluluğu bulunmamaktadır. Avukatla temsil durumunda dosyaların takibi uzman avukatlar tarafından yapılmaktadır.

GAYRİMENKUL DAVALARI NELERDİR ?

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI

Kanuna aykırı olarak yahut usulsüz bir işlem ile gerçeğe aykırı olarak oluşturulan tapu kayıtlarının düzeltilmesi , hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davalardır. Söz konusu hukuka aykırılık çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Bu sebepler dolayısıyla mülkiyet hakkı ihlal edilen taraf tapu iptali-tescil davası açarak hukuka aykırılığın giderilmesini isteyebilecektir. Bu davada davacı taraf taşınmazın gerçek sahipleri yani mülkiyet hakkı sahibi olduğunu iddia eden gerçek veya tüzel kişilerdir. Davalı taraf ise adına taşınmaz tescil kaydı bulunan gerçek veya tüzel kişilerdir. Kayıt malikinin ölü olması durumunda ise tapu iptal ve tescil davasının malikin mirasçılarına karşı açılması gerekir.  Bu davayı açabilmenin şartları ;

1. Davacı , satın alma , miras , mahkeme kararı , cebri icra , kamulaştırma halleri ile Kanunda öngörülen diğer hallerle (imar gibi) taşınmaz maliki olmalı
2. İptali istenen tapu kaydında usule veya kanuna aykırı bir durum mevcut olmalı
3. Taşınmazda davalının hukuken korunan bir hakkı bulunmamalı

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

• ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) DAVALARI

Mülkiyeti bir başkasına ait olan taşınır veya taşınmaz malı kötüniyetle işgal eden veya gerekli özeni sarfetseydi bunu öğrenebilecek olan zilyede karşı açılan davalara ecrimisil davaları denir. Ecrimisil davası ile mülkiyet hakkı ihlal edilen malik ,  taşınır veya taşınmaz malı  işgal eden kötüniyetli zilyetten öncelikle malı kendisine geri vermesini isteyecektir . Söz konusu malın malikinin işgal sebebiyle uğradığı zarar mevcutsa kötüniyetli zilyetten bu zararını da talep edebilecektir. TMK m. 995 ecrimisil davaları kapsamında uygulama alanı bulur ve bu maddeye göre kötüniyetli haksız zilyet , geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemekle yükümlüdür. Ecrimisil talep edebilmek için aranan şartlar :

1. Mülkiyet hakkı sahibinin rızası olmadan malının kullanılıyor olması , haksız işgalin mevcut olması
2. Haksız işgali gerçekleştiren kişinin iyiniyetli olmaması
3. Haksız işgal sonucu zarar meydana gelmesi

Bu üç  şartın birlikte bulunmasıyla ecrimisil davasının açılması söz konusu olabilecektir. Ecrimisil davasına ait kanuni bir düzenleme mevcut değildir. Ecrimisil Yargıtay kararları ile uygulama alanı bulmuştur. Bu davalara bakacak olan görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme konusunda emredici bir hüküm bulunmayıp genel yetkili mahkeme olarak davalının ikametgah adresinde açılabilir.

• ÖNALIM (ŞUFA)HAKKI DAVALARI

Önalım hakkı , paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşın satılan payı öncelikli olarak satın almak istediğinde kullanabileceği kanundan doğan haktır. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açarak kullanılır. Bu hak kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretmek durumunda kalacaktır. Bu hakkın kullanılabilmesi birtakım şartların gerçekleşmesi gerekir. Öncelikle satışı gerçekleştiren pay sahibinin payını paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satmış olması gerekir.  Önalım hakkının kullanılabilmesi için aranan şartlardan birisi de taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır. Aksi halde önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmazı satın alan üçüncü kişi noter marifetiyle bu satın alma işlemini paydaşlara bildirdikten sonra önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasını açmalıdır. Satışın yapıldığı noter marifetiyle bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkı için dava açılması gerekir . Bu davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise paylı mülkiyete tabi dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Önalım hakkı kanundan doğabildiği gibi sözleşmeden de doğabilir. TMK m. 735’ e göre Tapu kütüğüne şerh verildiği takdirde sözleşmeyle de bir kişiye önalım hakkı tanınabilmektedir. Tapu kütüğüne verilen bu şerhin etkisi 10 yıl sonunda sona erer. Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı şahsi bir hak olup sadece sözleşmenin taraflarını bağlamaktadır. Fakat taraflar bu hakkın herkes için bağlayıcı olmasını isterlerse tapuya şerh verdirilmesi gerekmektedir. Bu sayede şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak haline gelir ve yalnızca sözleşme taraflarına değil herkese karşı ileri sürülebilir.

• KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TAŞINMAZIN TESCİLİ DAVALARI 

İdarenin kamu yararı gerekçesiyle herhangi bir kişinin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazına cebren el koymasına kamulaştırma denir. Kamulaştırmanın yapılabilmesi için çeşitli şartların birlikte mevcut olması gerekmektedir. Bu şartlardan söz edecek olursak :

1. Kamulaştırmanın yetkili idare tarafından yapılması gerekir.
2. Kamu yararının zorunlu kılması sebebiyle kamulaştırma yapılmalıdır.
3. Kamulaştırılan malın bedeli peşinen ödenmelidir.

Kamulaştırmanın satın alma usulüyle yapılamaması halinde idarenin taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davası açması gerekmektedir. Bu dava basit yargılama usulü ile görülür. Dava sonucunda mahkeme uygun bir kamulaştırma bedeline hükmeder ve idareye kamulaştırma bedeli olarak hükmedilen miktarın peşin ve nakit olarak hak sahibi adı ve hesabına 15 gün içerisinde yatırması ve buna dair makbuzun mahkemeye sunulması için süre verir. Makbuzun sunulmasının ardından mahkeme  taşınmaz malın idare adına tesciline karar verir  ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.

• KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI

İdarenin özel mülkiyete tabi bir taşınmazı kamulaştırma usullerine uymadan fiili ya da hukuki bir işlemle bedelsiz bir şekilde el koymasına kamulaştırmasız el atma denir. Yargıtay tarafından haksız fiil olarak nitelendirilen kamulaştırmasız el atma ile el atma eylemi nedeniyle taşınmaz sahibi mülkiyetinde bulunan taşınmazdan faydalanma hakkını kaybetmektedir. Kamulaştırmasız el atmadan bahsedilebilmesi için kamulaştırma yetkisine sahip kamu kurum ve kuruluşların , kamulaştırmaya gitmeden , özel ve tüzel kişilere ait taşınmazlara el koyması , kamu yararına tahsis etmesi bunun devamlılık arz etmesi , maliklerinin tasarruflarının engellenmesi  gerekmektedir. Kamulaştırmasız el atma uygulamada önümüze iki şekilde gelmektedir

1. FİİLİ EL ATMA : Gerçek veya tüzel kişinin mülkiyetinde bulunan taşınmaza idarenin fiili olarak el atması yani bu taşınmazda inşaat yapması , yol geçirmesi , bir kamu hizmetine tesis etmesi vb. suretiyle mal sahibinin taşınmazdan faydalanmasını engelleme şeklinde oluşan el atmadır. İdarenin kamulaştırma sürecini yürütmeksizin bir taşınmaza fiilen el atması halinde kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi davası, kamulaştırmasız et atma davası ve ecrimisil davaları açılabilmektedir. Bu davalar adli yargının görev alanı içerisindedir ve asliye hukuk mahkemesinde açılır.
2. HUKUKİ EL ATMA : İdarenin fiilen el atmadığı ancak imar planları nedeniyle taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkını kısıtladığı , hukuken mal sahibinin taşınmazında engellenen imar planları nedeniyle işlem yapamadığı el atma şeklidir. Hukuki el atmadan söz edebilmemiz için imar planlarında yapılan değişiklik neticesinde 5 yıl içerisinde kamulaştırma işleminin yapılmayıp kamulaştırma bedelinin ödenmemiş olması gerekir. Hukuki el atma bir nevi idari işlem olarak nitelendirildiğinden bahse konu idari işlemin iptali için idari yargıda dava açılması gerekmektedir.

• EL ATMANIN ÖNLENMESİ (MÜDAHALENİN MEN’İ) DAVASI

El atmanın önlenmesi davası , taşınmaz üzerinde aynı hak (mülkiyet , sükna , intifa ) sahibi olan kişilerin bu hakkına yönelik yapılan haksız müdahalelere karşı açılan davadır. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi  “Bir şeye malik olan kimse , hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma , yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi , her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir” şeklinde genel bir hüküm getirerek mülkiyet hakkı korunmuştur. El atmanın mutlaka kullanmaya , yararlanmaya engel olma, güçlük çıkarma şeklinde yapılmasına gerek yoktur. Fiili bir elatma olmasa dahi , bir hak iddia etmek , gerçek , ciddi bir elatma tehlikesi yaratmak dahi elatmanın önlenmesi davasının konusunu teşkil eder. Elatmanın önlenmesi davası açılabilmesi için , o şeyin hasara uğraması ve davacının zarar görmesi koşulu aranmaz. Ayrıca bu dava haksız el atmaya son veren bir dava türü olduğu için , haksız elatma ile doğan zararları kapsamaz. Zararın mevcutiyeti halinde ayrı bir dava açılması açılması gerekir. Elatmanın önlenmesi davası ayni haktan kaynaklandığı için haksız elatma sürdükçe her zaman elatmanın önlenmesi davası açılabilir. Bu dava zamanaşımına uğramaz , hak düşürücü süreye tabi değildir. Davacı hâksız elatmayı öğrenmesine rağmen uzun süre ses çıkarmasa dahi her zaman bu davayı açabilir. Bu durum yalnızca ecrimisil ve tazminat davasının reddine sebep teşkil edebilir. Elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet hallerinde her paydaş bu davayı açabilir. Bu durumda elatmanın önlenmesi dava açan paydaşın payı oranında değil , malın tamamı hakkında karar verilmesi gerekmektedir. Bu davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava sonucunda davalı haksız elatmaya yönelik davranışlarını sona erdirmesine dair hüküm verilir. Eşyanın aynı konusunda herhangi bir ihtilaf bulunmadığı takdirde karar kesinleşmeden icraya konulabilir. Fakat söz konusu eşyanın mülkiyetine dair bir çekişme varsa hükmün kesinleşmesi gerekmektedir.