Mülkiyet hakkı, taşınır veya taşınmaz bir eşyanın sahibine o eşyayı kullanma, yararlanma ve o eşya üzerinde tasarruf etme hakkı tanımaktadır. Temel bir hak ve özgürlük olan mülkiyet hakkı, Anayasamızın 35.maddesi ile güvence altına alınmıştır. Bu hak, mutlak ve sınırlanamaz olmayıp, Anayasada mülkiyet hakkının, kamu yararı nedeniyle kısıtlanabileceği düzenlenmiştir. İşte bu kısıtlama işlemlerinden biri de kamulaştırmadır. Devletin bir taşınmaza el koyarak vatandaşın mülkiyetinden alarak kendi mülkiyetine geçirebilmesi için, taşınmazın bedelini mülkiyet sahibine ödemesi gerekmektedir.
Anayasa’da kamulaştırmanın düzenlendiği m.46 uyarınca kamu da bulunan kurumlar hukuken geçerli bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın özel mülkiyetteki taşınmaza el koyamaz, mülkiyet hakkının malike vermiş olduğu yetkileri yasanın getirdiği sınırı aşacak biçimde sınırlayamaz, taşınmazı mülkiyetine geçiremez. İdarenin, kamu hizmetlerini yürütebilmek ve kamu yararını sağlamak amacıyla, kamulaştırma işlemi yapmaksızın ya da yasadaki usullere uymaksızın, özel mülkiyette bulunan taşınmazlara farklı gerekçelerle el atması, kamulaştırmasız el atma anlamına gelmektedir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR VE ŞARTLARI NELERDİR?
Devletin, herhangi bir kamulaştırma işlemi gerçekleştirmeden fiilen ve bir bedel ödemeksizin özel mülkiyet kapsamında olan bir taşınmaza el koymasına kamulaştırmasız el atma denir.
Devletin kişiye veya kişilere ait taşınmazda hak iddia edebilmesi için kamulaştırma işlemlerinin prosedüre uygun bir şekilde gerçekleştirmesi ve Devletin el koyduğu taşınmazın sahibine taşınmazın bedelini ödemesi gerekmektedir. Ancak kamulaştırmasız el atma söz konusu ise devlet bu prosedürlere uymaz ve bir başkasının mülkiyet hakkını ihlal ederek taşınmaza doğrudan el koyar.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA ŞARTLARI;
- Söz konusu olan taşınmaz özel mülkiyet kapsamında olmalıdır. Kamu çatısı altında bulunan tüzel kişilere ait olan bir taşınmaz için kamulaştırmaz söz konusu olmaz.
- El atma fiilini gerçekleştiren kişi, kamulaştırma yetkisi bulunan bir tüzel veya gerçek kişi olmalıdır.
- El atma fiili şekilde veya hukuki bir kısıtlama suretiyle gerçekleşmelidir.
- El atma ile mülkiye hakkı sahibinin, taşınmazı kullanma, faydalanma taşınmazı satma gibi hakları kısıtlanmış olmalıdır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NE ŞEKİLLERDE OLUR?
- FİİLİ EL ATMA
- HUKUKİ EL ATMA
FİİLİ EL ATMA NEDİR?
Devletin bir başka kişiye yani 3. Bir kişiye ait taşınmazı kamulaştırma usulüne uygun olmaksızın elde etmesi ve taşınmaza çeşitli şekillerde müdahale etmesidir.
Örneğin 3. Kişiye ait bir taşınmaz üzerinde devletin doğrundan bir köprü geçirmesi durumunda fiili el atmanın varlığından söz edilebilir.
Fiili el atmadan söz edebilmek için;
- kişinin mülkiyetinde olan bir taşınmaz olmalı ve kalıcı olarak taşınmaza el atılmalı
- El atma devletin görev alanında olmalı ve kamu yararı söz konusu olmalı
- Taşınmazın zilyetliği kamu kurumuna geçer ancak mülkiyet hakkı taşınmaz sahibinde kalır
- Kamulaştırma usullerine başlangıçtan itibaren gerektiği gibi uyulmamalı
- Davalarda adli yargı makamları sorumludur.
HUKUKİ EL ATMA NEDİR?
Devletin kamunun yararı veya ihtiyacı nedeniyle bir başkasına ait taşınmaz hakkında bazı kararlar almasına hukuki el atma denir. Hukuki el atmanın olduğu durumlarda, taşınmaz ile ilgili herhangi fiili bir işlem gerçekleştirilmezken imar planları üzerinde resmi işlem yapılması durumu söz konusudur. Mülkiyet sahibi hala özel kişi olsa dahi imar planları üzerinde yapılan işlemlerden dolayı taşınmazı istediği gibi kullanamamaktadır.
Hukuki El Atma Şartlar;
- İdarenin kamu yararı amacı var olmalıdır.
- Kişiye ait bir taşınmaz olmalı ve bu taşınmaza kalıcı olarak el atılmalıdır.
- Taşınmazın hem mülkiyeti hem de zilyetliği hak sahibinde kalır ancak taşınmaz sahibi haklarını istediği şekilde kullanamaz
- İdare 5 yıl için kamulaştırma yapma amacıyla taşınmaza el atar ve imar planını değiştirir ancak bu süre zarfında gerekli işlemleri ve eylemleri gerçekleştirmediği durumda hukuka aykırılık duruma meydana gelir.
- Davalarda idari yargı makamları yani idare mahkemeleri sorumludur.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA AVUKATI NE İŞ YAPAR?
Kamulaştırmasız el atma avukatı, mülkiyet hakkı hukuka aykırı olarak ihlal edilen müvekkilinin zararının giderilmesi için gereken işlemleri yapmaktadır. İdarenin kişinin özel taşınmazına müdahale etmesi durumunda, avukat bu müdahaleyi sonlandırmak veya karşılığında bir bedel almak amacıyla hukuki süreci başlatır ve yürütür.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA AVUKATIN ROLÜ NEDİR?
Kamulaştırmasız el atma için açılmış olan davalarda avukat, mülkiyet hakkı devlet kurumu tarafından ihlal edilmiş ve kısıtlanmış kişinin mülkiyet hakkına kavuşmasını veya hak kaybından doğan zararın giderilmesi için açılan davalarda taşınmaz sahibini temsil eder ve hukuki süreci takip eder.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA AVUKATI SEÇERKEN NELERE DİKKAT ETMELİYİM?
Bir devlet kurumunun taşınmazına el koyan kişi, mülkiyet hakkının ihlal edilmesi sebebiyle dava açar. Bu dava sürecini kişi kendi yürütebileceği gibi bir avukat ile de süreci takip edebilir. Kişinin hakkına daha hızlı ve kolay yoldan ulaşması amacıyla Kamulaştırmasız el atma avukatı; idare ve idari yargılama kanunu ve kamu hukuku alanında tecrübeli ve bilgili olmalıdır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA AVUKATLIK ÜCRETLERİ
Sözleşme serbestisi kapsamında avukat ile müvekkil avukatlık asgari ücret tarifesi sınırları arasında kalma şartı ile serbestçe ücret belirlemesi yapabilir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DURUMUNDA YAPILMASI GEREKENLER NELERDİR?
Kamulaştırmasız el atma söz konusu olduğunda; devletin kişiye ait taşınmaza bir yapı inşa etmesi, bir yol veya köprü geçirmesi gibi fiili bir müdahalenin söz konusu olması halinde, taşınmazın bütünü veya bir kısmı kullanılamaz duruma gelir. Devletin taşınmazla alakalı kamu yararı nedeniyle hukuki bir karar alması durumunda da taşınmazın bir kısmı veya tamamı imar planındaki değişiklikten dolayı kullanılamaz duruma gelir. Böyle durumlarda mülkiyet hakkı ihlal edilen kişiler, mülkiyete el atmanın önlenmesi veya haksız fiilden doğan zararın tazmini davalarını açabilirler.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI NELERDİR?
Fiili El Atmadan Doğan Davalar
- El atmanın önlenmesi davası:
Türk Medeni Kanunu madde 683 kapsamında, malın sahibi olan kişi malı haksız elinde bulunduran herkese karşı el atmanın önlenmesi davası açabilir. Kamulaştırmasız el atma durumunun gerçekleşmesi varsayımında dava açılabilmesi için;
- Tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması
- Devletin bir kurumunun başkasına ait olan taşınmaza haksız olarak el atması gerekmektedir. Kurumun herhangi bir kusurunun olması gerekmez.
- El atmanın fiili olması gerekmektedir.
- Fiilen el atmanın hala mevcut olması gerekmektedir.
Tüm bu şartlar mevcut olduğunda taşınmaz sahibi el atmanın önlenmesi davasını açarak, taşınmaza el atan kurumun el atmayı sonlandırmasını veya eski hale getirmesini mahkemeden talep edebilir.
El atmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkı ile doğrudan bağlantılı olduğundan dolayı zamanaşımı söz konusu değildir.
Mahkeme el atmanın önlenmesi davasında, kamu yararı söz konusudur diyerek davayı REDDEDEMEZ.
El atmanın önlenmesi davasını tapuda taşınmazın maliki olarak görülen kişi açabilir.
- Kamulaştırmasız El Atma Davası:
Bedel davası olarak da adlandırılan kamulaştırmasız el atma davası, idarenin kamulaştırma işlemlerini gerçekleştirmeksizin taşınmaza el koyması nedeniyle malikin zararının giderilmesi için açılan bir davadır.
İdarenin bir haksız fiili söz konusu olduğundan açılacak dava ile taşınmaz sahibinin zararı giderilir. Bu kapsamda mahkeme, taşınmaz sahibine taşınmazın bedelinin ödenmesine karar verirken, taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesine ve tapuda tescil yapılmasına karar verir.
Mülkiyet hakkı ile doğrudan bağlantılı bir dava olduğundan dolayı zamanaşımı söz konusu değildir.
Taşınmaz sahibine ödenecek bedel hesaplanırken, taşınmazın niteliklerine bakılarak taşınmazın dava tarihindeki bedelinin ödenmesine karar verilir.
- Ecri Misil Davası
TMK m. 995 kapsamında, bir kişinin mülkiyetinde olan mala bir başka kişi haksız olarak el koymuş ise, haksız olarak el koymasından doğan zararı karşılamak zorundadır.
Taşınmaz sahibinin izni olmaksızın taşınmazı kullanan kişiden taşınmaz sahibi tazminat talep edebilir.
Taşınmazın bir başkası tarafından kullanılmış olması ecri misil için gerçekleşmesi yeterli olan bir şarttır ve kullanan kişinin taşınmaza veya taşınmaz sahibine zarar vermiş olması aranmaz.
Kamulaştırmasız el atma halinin söz konusu olduğu hallerde ecri misil davası, haksız olarak taşınmazı kullanan devlet kurumuna karşı açılır.
Ecri misi davası bir kira bedeli sayıldığından dolayı 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
Hukuki El Atmadan Doğan Davalar
- İmar Kısıtlılığından Doğan Dava
- İmar planında değişiklik talebi
İmar kısıtlılığından doğa davalarda, kamusal yarar olması nedeniyle taşınmazın imar planına dahil edilmesi durumunda, taşınmaz sahibi imar planının değiştirilmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu başvuru idareye yapılır. İdare 60 gün içinde taşınmaz sahibine olumlu veya olumsuz dönüş yapar. 60 günlük süre içerisinde idarenin cevap vermemesi durumunda da başvuru reddedilmiş sayılır.
- İmar planının iptali davası
İmar planında değişiklik talebi reddedilen kişi, talebinin reddedilmesi tarihinden itibaren 60 gün içinde imar planının iptali davasını açabilir.
İmar planında iptal davası açabilmek için “talep eden kişini mevcut ve geçerli bir menfaatinin olması gerekmektedir”.
İdarenin imar planında yapmış olduğu değişiklik kamu yararına, şehircilik planına uygun olmalıdır. Eğer bu şartlar sağlanmıyor ise imar planı iptal edilir.
- Tam yargı davası
Devlet tarafından yapılmış imar düzenlemesi fiili olarak gerçekleştirilmemiş ve uzun süre idare suskun kalmış ise, idareye karşı tam yargı davası açılarak zarar tazmini yapılabilir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DURUMUNDA KİMLER DAVA AÇABİLİR?
Kamulaştırmasız el atma davasından söz edebilmek ve açabilmek için öncelikle;
- Taşınmaz tapuya resmi olarak kayıtlı olmalıdır
- Dava tapuda ismi yazan taşınmaz sahibi tarafından açılmalıdır.
Bu durumda taşınmazına kanuna aykırı şekilde el atılan ve mülkiyet hakkı engel olunan tapu sahibi dava açma hakkına sahiptir.
Tapu sahibinin vefat etmesi durumunda ise dava taşınmazın yasal veya iradi mirasçıları tarafından açılır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
Kamulaştırmasız el atma davası, kişinin mülkiyetini ihlal eden ve taşınmaza el atana kamu kurumuna karşı açılır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Fiili el atma davalarında görevli bulunan mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkemenin tespiti yer açısından yapıldığından dolayı taşınmazın mevcut bulunduğu yeri mahkemesi yetki sahibidir. Hukuki el atma davalarında idari mahkemelerin görevi ve sorumluluğu söz konusudur.
Hukuk muhakemeleri kanunu kapsamında taşınmaz ile ilgili davaların kesin yetki olmasından dolayı, kamulaştırmasız el atma davalarında da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir ve bu konuda yapılan bir yetki sözleşmesi geçersizdir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DA AÇILACAK DAVA TÜRÜ NEDİR?
Kamulaştırmasız el atma davası bir eda davası niteliğindedir. Eda davalarında davacı taraf mahkemeden, kendisine bir şeyin verilmesini veya mahkemenin bir fiili gerçekleştirmesini ya da gerçekleştirmemesini talep eder. Kamulaştırmasız el atma davasında da hak ihlali yaşayan -özellikle mülkiyet hakkı yok sayılan- mahkemeden el atmanın önlenmesini veya el atma sebebiyle uğradığı zararın kendisine ödenmesini talep eder. Kamulaştırmasız el atma davası bir eda davası olduğundan belirsiz alacak davası veya kısmi dava olarak açılabilecektir.
- Davanın açıldığı tarihte alacağın değeri bilinmiyor veya tespit edilemiyor ise, mülkiyet hakkı yok sayılan ve bu nedenle zarar gören davacı asgari bir ücret belirleyerek “belirsiz alacak davası” açabilir.
Yapılan araştırmalar ve verilen bilgiler doğrultusunda, bedelin tam ve kesin olarak tespit edilmesiyle birlikte davacı taraf talebini arttırabilir.
- Kamulaştırmasız el atma hali söz konusu ise davacı, alacağının belli bir kısmını talep ederek “kısmi dava” da açabilir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASINDA UYGULANACAK FAİZ ORANI NEDİR?
Kamulaştırmasız el atma davalarında, kamu alacakları söz konusu olduğunda uygulanan en yüksek kanuni oran uygulanacaktır.
KAMULAŞTIRMA BEDELİ KARARI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİR Mİ?
Kamulaştırmasız el atma davalarında, yerel mahkeme tarafından verilen kararda belirtilen miktar kesinleşmeden hakkı ihlal edilen kişiye ödenecektir. Yani kamulaştırmasız el atma davalarında verilen kararlar kesinleşme olmaksızın icraya konulabilecektir. Bu sayede hakkı ihlal edilen kişiler kesinleşme kararını beklemeden alacaklarını talep edebileceklerdir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASINDA DEĞER TESPİTİ NASIL YAPILIR?
Taşınmaza ilişkin değer tespiti yaparken;
- Taşınmazın cinsine bakılır
- Taşınmazın büyüklüğüne yani yüzölçümüne bakılır
- Taşınmazın değerini etkileyecek nitelikte özelliklerine bakılır
- Kamulaştırma tarihinde resmi makamlarca yapılan değer takdirine bakılır
Tüm bu hususlar dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenen bilirkişiler tarafınca değer tespiti raporu hazırlanır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASINDA ZAMANAŞIMI VAR MIDIR?
Kamulaştırmasız el atma davalarının esas konusunu mülkiyet hakkı oluşturduğundan dolayı herhangi bir zamanaşımı söz konusu değildir.
DEVLET ARAZİYE EL KOYABİLİR Mİ?
Devlet ve kamu kurumları arazinin sahibi olan kişi veya kişilere taşınmazın karşılığı olan bedeli ödemek koşulu ile araziye el koyabilir. Kamulaştırma ile ilgili kanunda belirtilmiş olan kurallara aykırı olarak devletin fiilen veya hukuken araziye el koyması durumunda zararın giderilmesi için dava açılabilir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMADA UZLAŞMA VAR MIDIR?
Eski kanunun ve düzenlemelerin aksine güncel kamulaştırma kanuna göre uzlaşma yolu şart olarak görülmemiştir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA İŞLEMİNE KARŞI YASAL YOLLARA HANGİ SÜREDE BAŞVURU YAPILMALI?
Genel itibariyle kamulaştırmasız el atmaya ilişkin davalarda bir süre şartı bulunmamaktaysa da hukuki el atmalarda imar planlarında kamuya ayrılan, imar planının kesinleşmesinden başlayarak üç ay içerisinde hazırlanan imar programlarına alınmayan ve beş yıl içinde tahsis amacına uygun biçimde kamulaştırılmayan taşınmazların malikleri dava açabilecektir.
Ecri misil davalarında ise 5 yıllık bir zamanaşımı süresi öngörülmektedir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA NE GİBİ TALEPLER ÖNE SÜRÜLEBİLİR?
- Kamulaştırmasız el atmada bedel tespit davası açarak, hukuk kurallarına uygun olmadan müdahale edilen taşınmazın değer ve bedel tespiti yapılabilir.
- Kamulaştırmasız el atma durumunda taşınmazın sahibi olan kişi, kamulaştırmasız el atma davası açarak kamu kurumunun fiili olarak el attığı kısmın bedelinin ödenmesini talep edebilir. Bu sayede bedel kendisine ödenen malik, taşınmazın mülkiyetini kamu kurumuna yani devlete devretmiş olur.
- Kamulaştırmasız el atma durumu söz konusu olduğunda el atmanın sonlandırılması davası açılarak, kişinin mülkiyet hakkı üzerindeki sınırlandırma kaldırılarak taşınmaz kendisinin kullanımına geri verilir.
- Kamulaştırmasız el atma durumu söz konusu olduğunda kişi ecri misil davası açarak devlet kurumunun haksız olarak kullandığı taşınmaz için bir tazminat ödemesi talep edilebilir.
- Hukuki kamulaştırmasız el atma söz konusu olduğunda idareden imar planının değiştirilmesi talep edilebilir. İdare tarafından bu talep reddedildiği takdirde haklı neden var ise imar planı iptal davası açılabilir.
- Hukuki kamulaştırmasız el atma söz konusu olduğu durumlarda, idare uzun süre boyunca taşınmaz ile ilgili bir eylem gerçekleştirmez ise kişi taşınmazı kullanamadığı için idareye karşı tam yargı davası açarak tazminat talep edebilir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA SÜREÇ NASIL İŞLER?
Fiili veyahut hukuki olarak taşınmazına kamulaştırmasız el atan kişi, zararın giderilmesi veya taşınmazın tekrar iadesi için dava açmalıdır.
Fiili kamulaştırmasız el atma söz konusu ise, yani devlet kurumu kişinin taşınmazını filen işgal etmiş ise kişi el atmanın durdurulması, kamulaştırmasız el atma ve ecri misil davaları açarak el atmayı sonlandırabilir veya zarar talep edebilir. Mahkeme kararının kesinleşmesine gerek olmaksızın karar icraya konulabilecektir. Ancak icraya konulmadan önce ilgili kamu kurumundan mahkeme tarafından verilen karara göre ödeme yapması için talepte bulunulmalıdır.
Hukuki olarak el atma durumlarında ise devletten imar değişikliği talebi istenebilir, reddedilmesi halinde dava açılabilir. Dava açılabilmesi için talebin reddedilmesi itibariyle hakkı zedelenen kişinin 60 günlük süre içerisinde mahkemeye başvurması gerekir. İdari bir dava olduğundan dolayı idarenin takdir yetkisi söz konusudur. İdare mahkemesi bu hususta kamu yararı ile hakkı ihlal edilen kişinin menfaatine göre bir karar verecektir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILABİLİR?
Devletin veya kamu tüzel kişisinin 3. Kişiye ait bir taşınmaza kanunda belirtilmiş kamulaştırma şartlarına ve usullerine uygun olmaksızın el koyması durumunda dava açılabilir.
HANGİ KOŞULLARDA DEVLET VEYA BELEDİYE, MÜLK ÜZERİNDE KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMADA BULUNABİLİR?
- Tapuya kayıtlı bir taşınmaz söz konusu olmalıdır.
- Kamu kurumu tarafından özel mülk olan bir taşınmaza el koyulmalıdır.
- Kamulaştırma yetkisine sahip gerçek veya tüzel kişi tarafından taşınmaza el koyulmalıdır.
- Kamu kurumunun el koyma işlemini gerçekleştirirken kamulaştırma usullerine uygun davranmamalıdır.
- Taşınmaza el koyulması nedeniyle; hak sahibi taşınmazız istediği ölçüde kullanamamalıdır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI NE KADAR SÜRER?
Asliye hukuk mahkemesinde görülen fiili kamulaştırmasız el atma durumunda açılmış olan davalar yaklaşık 1 sene içinde sonuçlanır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI SONUCUNDA ALINABİLECEK TAZMİNATLAR NELERDİR?
- Ecri misil davası:
Ecri misil davası ile, taşınmaz sahibi taşınmazı haksız kullanan kamu kurumuna karşı dava açarak kira bedeli niteliğinde bir tazminat talep edebilir.
- Tam yargı davası
Hukuki kamulaştırmasız el atmanın varlığının söz konusu olduğunda, taşınmaza el koyan idare uzun süre işlem yapmaz ve taşınmaz ile ilgili herhangi bir fiil gerçekleştirmez ise, taşınmaz sahibi idare mahkemesinde dava açarak tazminat talep edebilir.
Bir yanıt yazın