OLAĞANÜSTÜ DURUMLARDA KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI
Bilindiği üzere ülkemizde ve tüm dünyada etkili olan Covid-19 salgını sebebiyle mart 2020 tarihinden itibaren aylarca tüm ekonomik sistem durma noktasına gelmiş, çoğu işyeri çalışanlarını ücretsiz izne çıkarmış yahut iş sözleşmesine son vermek zorunda kalmıştır. Bu nedenle herkes zor duruma düşmüş ve edimlerini yerine getirmekte hayli zorlanmıştır.
Kanunumuzda esas olan sözleşmenin yapıldığı andaki şartlar değişse dahi sözleşmenin ifa edilmesi yani sözleşmesel borçların yerine getirilmesidir. Ancak olağanüstü bir durumun varlığı halinde sözleşmenin uyarlanmasını istemek de kanunumuzun vermiş olduğu bir imkandır. Bu süreç sonrasında en çok karşılaşacağımız hukuki konulardan bir tanesi de özellikle de konut ve işyeri kira sözleşmelerinde karşımıza çıkacak olan kira sözleşmelerinin uyarlanması talebi olacaktır. Yani kira sözleşmesinde kiracının, kiranan bedel ödeme borcunu belli bir süre öteleyebilmesi, aşırı ifa güçlüğü çekmesi nedeniyle kira bedelinden indirim talep etmesi, temerrüt hükümlerinin uygulanmaması yani kirayı ödeyemediği dönem için faiz işletilmemesi talepleri uyarlama taleplerindendir. Bu nedenle bu yazımızda bunun mümkün olup olmadığını, mümkün ise hangi şartlarda mümkün olabileceğini inceleyeceğiz.
UYARLAMA DAVASI İMKANI VEREN KANUN MADDESİ HANGİSİDİR?
Türk Borçlar Kanunu aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138’inci madde bize sözleşmenin dolayısıyla da kira sözleşmelerinin uyarlanabilmesi imkanı vermektedir. Madde metni ise aynen;
“ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Şimdi madde metninden yola çıkarak gerekli olan şartlara bakalım.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE UYARLAMA DAVASI AÇMA ŞARTLARI NELERDİR?
- Sözleşme yapılırken taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum.
Salgın hastalığın ilk şartımızı sağlayıp sağlamadığını incelediğimizde öncelikle ne ülkemizde ne de dünya çapında bu denli bir salgın hastalığa yüz yıllardır maruz kalmadığımız düşünülürse, sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmesinin mümkün olmadığını söyleyebiliriz. Zira yalnızca, halk olarak bizler değil ne devlet ne de dünya düzeninde bunun öngörülmediği son aylarda açıkça görülmüştür.
- Anılan durum borçludan kaynaklanmamalıdır.
- Sözleşmenin ifası dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borcu aleyhine değişecek.
Bu koşulumuza baktığımızda ve genel olarak söylememiz gerekir ki her durum ve koşulda yalnızca salgın hastalığı öne sürerek uyarlama isteme imkanı kanunumuz vermemiştir. Örnek vermemiz gerekirse; 2 kişilik bir ailenin her ikisi de memursa ve bu aile kirada oturuyorsa dava açarak kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep etmeleri dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir. Zira bu dönemde memurlar çalışmaya veya çalışmasalar dahi ücretlerini tam olarak almaya devam etmişlerdir. O sebeple her bir olay ayrı olarak incelenmeli ve uyarlama istenip istenmeyeceğine bundan sonra karar verilmelidir.
- Borçlu, borcunu ya ifa etmemiş olmalı yahut haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Bu şartımıza baktığımızda ise örnek olarak A kişisi Mayıs 2020’ye ilişkin kira ödeme borcunu hiçbir hakkını saklı tutmadan, hiçbir çekincede bulunmadan yerine getirmiş(ödemiş) olursa artık bu aya ilişkin uyarlama isteme hakkını kaybedecektir.
UYARLAMA DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Kira sözleşmesine ilişkin uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
UYARLAMA DAVASI AÇMADAN ÖNCE İHTARNAME GÖNDERMEK GEREKİR Mİ?
Uyarlama davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi gerekmez. Uyarlama davası derhal açılabilir.
ÖNEMLİ BİR HUSUS.. !
1 yıl süreli yahut sözleşmenin dolmasına 1 yıldan az kalmış olan sözleşmelerde uyarlama istenemez.
İŞYERİ KİRALARINDA UYGULANABİLİR Mİ?
7226 Sayılı Torba Kanun’n geçici 2. Maddesiyle birlikte 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.
Bu süreç içinde kimi işyerleri faaliyetine devam etmiş kimisi de aylardır kapalı kalmıştır. Dikkat edileceği gibi burada tahliye ve sözleşmenin feshi yasaklanmış ancak kiracının kira ödeme yükümlülüğü sonlanmamıştır. Dolayısıyla kiracı bu süreç içinde kira borcunu ödememesi nedeniyle tahliye edilemeyecekse bile bu aylar arasında kira ve faiz ödeme yükümlülüğü devam edecektir.
Bu süreç geçtikten sonra tekrar faaliyete başlayan iş yerleri bu geçen zamanda faaliyette bulunamadığı için oldukça büyük zararlara girmiş olacaklardır. Böyle bir durumda bir işyerinde kiracı bulunan işletme sahibi diğer şartlar da oluşmuşsa kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilecektir.
FESİH SON ÇAREDİR VE UZLAŞMA YOLU ÖNCELİKLE DENENMELİDİR
Öncelikle bu zor süreçten kiracılar geçtiği gibi kiralayanlar da geçmektedir. Kiralayanın tek geçim kaynağı belki de o işyeri yahut konuttan aldığı kira da olabilmektedir. Bu sebeple öncelikli olarak tarafların uzlaşma yoluna gitmesi, feshe son çare olarak bakıp sözleşmeyi ayakta tutmak için çabalaması her iki taraf için de en mantıklısı olacaktır.
Bu süreçte bu konularda uzmanlaşmış bir avukattan hukuki danışmanlık talep edilmesi her iki tarafın da hak kaybına uğramamasını sağlayacaktır.
Uzlaşma görüşmelerinden fayda sağlanamadığında ise dava yoluna giderek, sözleşmenin uyarlanmasını talep etmek yukarıdaki şartlar sağlandığı takdirde mümkündür.