Taşınmazın Ortak Alanlarının İşgali Ve Kaymakamlık Vasıtasıyla İşgalin Sonlandırılması

Elatmanın önlenmesi davasında mülkiyet hakkı korunur. Bu davanın konusu mülkiyet hakkının yararlanma ve kullanma unsurları üzerindeki haksız el atmanın giderilmesi veya muhtemel bir el atmanın önlenmesi istemidir.

Şartları;

1)Davayı açacak olan kişinin mülkiyet hak ve yetkilerine sahip olması hususudur. Bu nedenlerle bu dava malik ya da malik gibi hareket eden intifa hakkı sahibi tarafından da açılabilir.

2) Haksız müdahale/saldırı olmalıdır. Kişinin maliki olduğu şey üzerinde hiçbir haklı ve yerinde gerekçeye dayanmaksızın gerçekleştirilmiş bir saldırı olmalı ve bu saldırı devam etmelidir. Saldırının hangi şekillerde yapıldığının bir önemi olmayıp, herhangi bir hakka dayanmaması yeterlidir. El atmanın önlenmesine yönelik olarak açılmış davalarda, mülkiyet hakkına saldırıda bulunan kişinin kusurlu olmasına da gerek yoktur. Bu nedenle “temyiz kudretine sahip olmayan kişi aleyhine de bu dava açılabilir.

Davacı dava konusu şeyin maliki ya da sınırlı ayni hak sahibi olduğun ve mülkiyet ya da sınırlı ayni hakkına dayalı müdahalede bulunulduğunu ispatla yükümlüdür. Davalı ise davacının malik olmadığını ya da davacının mülkiyet hakkına müdahalede bulunmadığını, müdahalesinin sona erdiğini ispat ederek, davanın reddini sağlayabilir.

1)TAŞINMAZIN (BİNA,ARSA VS.)HERHANGİ BİR ŞEKİLDE BİNADA OTURMAYAN 3.KİŞİLERCE İŞGALİ DURUMUNDA NE YAPILABİLİR?

Medeni kanun  madde 6832’e göre,bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran üçüncü kişilere karşı elatmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesini isteyebilir.

ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 2. Maddesine göre, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığına ilişkin davalarla görevli mahkeme aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazın alıkonulmasına ilişkin dava olduğu içinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olacaktır.

ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI SÜREYE TABİ MİDİR?

Bu dava mülkiyete dayalı bir dava olduğu için  herhangi bir zamanaşımı süresine tabi olmayıp, yasal şartların mevcut ve geçerli olması yeterlidir.

2)BİNADA BULUNAN ORTAK YERİN KAT MALİKİ VEYA KİRACI TARAFINDAN İŞGALİ DURUMUNDA DA ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Kat mülkiyeti Kanunu’nun 19.maddesinin 2.fıkrasına göre, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ortak yerlere  haksız müdahale, izinsiz işgal, tadilata karşı elamanın önlenmesi davası açılabilir.

ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Taşınmazın alıkonulmasına ilişkin dava olduğu içinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olacaktır.

ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI SÜREYE TABİ MİDİR?

Bu dava mülkiyete dayalı bir dava olduğu için  herhangi bir zamanaşımı süresine tabi olmayıp, yasal şartların mevcut ve geçerli olması yeterlidir.

ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR? BÜTÜN KAT MALİKLERİNİ TEMSİLEN YÖNETİCİ AÇABİLİR Mİ?

Mülkiyet hakkına dayanılarak açılan bir dava olduğu için davayı kat maliki açabilir.Yönetici ancak kat malikiyse bu davayı açabilir. Ancak kat maliki olmayan bir yöneticinin diğer malikler tarafından davayı açması isteniyorsa kendisine özel yetki verilmesi gerekir.

Yargıtay 20.Hukuk Dairesi 10.06.2019 tarihinde verdiği karar ile (E.2019/2070, K. 2019/3848), ana taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davaların mülkiyet hakkına dayanılarak açılabileceğine, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi’nde, yöneticinin görev ve yetkileri arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi için dava açma yetki ve görevi bulunmadığına karar vermiştir.

Kat mülkiyeti hukuku’nun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yöneticinin, kat malikleri kurulu tarafından ancak yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabileceği de aynı kararda vurgulanmıştır.

ECRİMİSİL(HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) İSTENEBİLİR Mİ?

Ecrimisil(Haksız işgal tazminatı)) taşınmaz malı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası veya herhangi bir hukuka uygunluk sebebi olmaksızın hakka konu taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından kullanılması karşılığında talep edilebilen tazminattır.

Hak sahibinin rızası baştan itibaren bulunmuyor olabileceği gibi başta gösterilen rızanın geri alınması veya gösterilen rızanın sınırlarının aşılmış olması da söz konusu olabilir. Kanunda ecrimisilden bahsedilmemektedir, Yargıtay içtihatları çerçevesinde ortaya çıkmıştır. 

Ecrimisil Talep Edebilme Şartları

1)Hak sahibinin zilyetliğinde olan taşınmaz üzerinde haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olması,

2)Haksız işgal sonucu hak sahibinin zarara uğramış olmasıdır.

Yargıtay’ın İçtihadı Birleştirme Kararında ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiilden kaynaklı tazminat olduğu belirtmiştir. Yargıtay’ın 25.05.1938 T. 1938/29 E. 1938/10 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında hükmettiği 5 yıllık zamanaşımı süresi ecrimisil davası bakımından uygulanmaya devam etmektedir. Zarar görenin haksız işgali ve haksız işgali gerçekleştiren kötü niyetli zilyedi öğrendiği tarih dikkate alınmamakta, yalnızca dava açıldığı tarihten  5 yıllık süre içerisinde gerçekleştirilen haksız işgale ilişkin ecrimisile hükmedilebilmektedir.

BİNANIN ORTAK ALANINI BİNADAKİ BİR KAT MALİKİ İŞGAL EDERSE ECRİMİSİL TALEP EDİLEBİLİR Mİ?

İşgalde bulunan kat malikinden de ecrimisil talep edilebilir. Farklı bir şart aranmamaktadır.

İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETTE ORTAKLARDAN BİRİ İŞGAL EDERSE NE YAPILABİLİR?

Gerçekleştirilen haksız işgal sebebiyle ortakların birbirlerine karşı ileri sürecekleri ecrimisil talepleri bakımından “intifadan men” şartı aranacaktır.İntifadan men, haksız işgal sebebiyle taşınmazdan payı oranında yararlanamayan paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini haksız işgali gerçekleştiren kat malikine bildirmesi olarak tanımlanabilir.İntifadan men herhangi bir geçerlilik veya ispat şartına tabi olmayıp dava aşamasında her türlü delille ispatlanabilir.

ECRİMİSİL BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Yargıtay ilgili kararlarında, ecrimisil bedelinin hesaplanması sonucunda en az kira gelirine hükmedileceğini ancak kira geliri haricinde haksız işgal sonucu meydana gelen eskime şeklindeki zararın, hor kullanmadan dolayı ortaya çıkan zararın ve hak sahibinin normal şartlarda elde etmesi muhakkak iken yoksun kaldığı kazancın da dikkate alınabileceğini ifade etmiştir.

Ayrıca haksız işgalin birden fazla yıl içerisinde gerçekleştirilmiş olduğu hallerde söz konusu kira geliri dönemsel olarak hesaplanmalı, ilk dönem için saptanan kira gelirine ilerleyen dönemler için tüfe artış oranı yansıtılmalıdır.

3)KAYMAKAMLIK VASITASIYLA İŞGALİN SONLANDIRILMASI ŞARTLARI NELERDİR?

1-Taşınmaz mala yapılan tecavüz ve müdahalenin önlenmesi için Kaymakamlık Makamına başvurmaya o taşınmaz malın zilyedi yetkilidir. Zilyet birden fazla ise içlerinden birinin başvurması yeterlidir.

2- Kamu idareleri, kamu kurumları ve kamu kuruluşları ile tüzel kişilerin başvuruları, taşınmaz malın ait olduğu idare, kurum, kuruluş veya tüzel kişinin yetkilisi tarafından yapılır.

3-Müracaatlar Kaymakamlıklara bizzat veya kanuni temsilcileri tarafından yapılır. Kan hısımları ile sıhri hısımlar tarafından zilyet adına yapılan başvurular işleme konulmaz.

4- Taraflar arasında Medeni Kanun’a göre mülkiyet hakkına dayalı bir müdahalenin men’i veya zilyetliğin ihlali nedeniyle açılmış bir tecavüzün meni davasına konu olduğunda ve taşınmaz mal anlaşmazlığı hakkında mahkemelerce verilmiş bir ihtiyati kararı var ise 3091 sayılı Kanuna göre başvuruda bulunulamaz.

KAYMAKAMLIK VASITASIYLA İŞGALİN SONLANDIRILMASINDA BAŞVURUDA BULUNMA SÜRESİ NE KADARDIR?

Yetkililerin; tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten altmış gün içinde, idari makama başvuruda bulunmaları gerekir. Ancak, tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde süre aranmaz.

KAYMAKAMLIK VASITASIYLA İŞGALİN SONLANDIRILMASINDA USUL NASILDIR?

3091 sayılı kanuna göre taşınmaz mala yapılan tecavüz veya müdahalenin önlenmesi için, yetkili makamlara başvurmaya, o taşınmaz malın zilyedi, zilyed birden fazla ise içlerinden biri yetkilidir.

Kamu idareleri, kamu kurumları ve kamu kuruluşları ile tüzelkişilerin başvuruları, taşınmaz malın ait olduğu idare, kurum, kuruluş ve tüzelkişinin yetkilisi tarafından yapılır.   Köye ait taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde, köy halkından herhangi biri de yetkili makama başvuruda bulunabilir.

Vali veya kaymakam görev alanları içinde bulunan kamu idarelerine, kamu kurumlarına ve kuruluşlarına ait veya bunlar tarafından idare olunan veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara tecavüz veya müdahalede bulunulduğunu öğrendiklerinde, soruşturmayı doğrudan doğruya yaptırırlar ve sonucu karara bağlarlar.

Soruşturma memuru, tarafların şahitlerini dinledikten sonra gerekli gördüğü takdirde tarafsız kişileri ve ilgisine göre hazine, özel idare ve belediye temsilcilerini, köy muhtar ve ihtiyar kurulu üyelerini de dinleyebilir.

İfadeler, Ceza Muhakemesi Kanunundaki hükümler dairesinde yeminli olarak alınır.  Soruşturma en geç 15 gün içinde tamamlanarak karara bağlanır.Verilen kararlar idari yargı yolu açık olmak üzere kesindir. Ancak, açık olan yazı ve hesap hataları karar veren yetkili makamca kendiliğinden düzeltilir. Taşınmaz mal üzerinde üstün sayılabilecek bir hakkı olduğunu iddia edenlerin yargı yoluna başvurması gerektiği kararda belirtilir.

KAYMAKAMLIK VASITASIYLA İŞGALİN SONLANDIRILMASINDA DİLEKÇE ÖRNEĞİ

                                             KAYMAKAMLIK MAKAMINA