KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesine göre Kira Sözleşmesi; kiraya veren tarafından bir şeyin kullanılmasını, yararlanılmasını, kiracının da bu kullanım ve yararlanmaya karşı bedel ödemesini düzenleyen sözleşmedir.
Kiralananın konusunu taşınmaz veya taşınır mallar oluşturur. Gayrimenkul kira sözleşmelerini genellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri oluşturur.
Konut; barınma ve korunma ihtiyacını karşılamak üzere taşınmaz üzerindeki yapılardır. Çatılı işyeri ise; meslek ve sanatın icrası için inşa edilmiş olan yapılardır. Ancak bu tanıma her iş yeri değil sadece çatılı işyerleri girer.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME SEBEPLERİ NELERDİR?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) kira sözleşmesinin sona erme sebeplerini ikiye ayırmıştır. Bu sona erme sebeplerinden birincisi bildirim yoluyla, ikincisi ise dava yoluyla sona ermedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1 maddesi, bildirim yoluyla sona erme, kira süresinin sona ermesi halinde yalnızca kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkını düzenlemektedir. Sürenin sona ermesi halinde kiracı, kiraya verene sürenin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kiralananı tahliye edebilir. Kiracı kira sözleşmesi sona ermesine rağmen fesih bildiriminde bulunmaz ise taraflar süre konusunda yeni bir anlaşma yapabilir.
Böyle bir anlaşma yapılmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda “her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak” kira sözleşmesine son verebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347/2 maddesine göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise, kiranın başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Bildirime rağmen kiracı kiralananı tahliye etmezse doğal olarak kiracı aleyhine tahliye davası açılacaktır. Kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmelerini uzama yıllarına dayanarak sona erdirebileceği hükme bağlanmıştır.
KİRA TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Yukarıda açıklandığı üzere kira sözleşmesinin imzalanması ile kiracının kiralananı tahliye etmesi 10 yıllık uzama sürecine bağlanmıştır. Kiracı ancak kanuni uzama yılı sonunda doğru tarihte bildirim ile tahliye edilir. Burada istisnai durum ise geçerli bir kira taahhütnamesinin varlığıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesine göre tahliye taahhüdü kiracının kiralananı belli bir zamanda boşaltma edimini üstlendiği taahhüttür. Bu ifadelerden de anlaşılacağı üzere yazılı tahliye taahhüdü, kiracının yazılı olarak kiralananı boşaltmayı taahhüt etmesidir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK KOŞULLARI NELERDİR?
- Kiracı tahliyeyi yazılı olarak taahhüt etmiş olmalıdır. Taahhüt veya boşaltmayı üstlenme iradesi için adi yazılı şekil yeterlidir.
- Taahhüt, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin akdedildiği sırada kiracının zayıf durumda olması nedeniyle hiç istemediği bir taahhütte bulunmak zorunda kalmasının önüne geçme amacıyla bu koşul bulunmaktadır. Çeşitli Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanan kira taahhütnamesi geçersizdir.
- Yazılı tahliye taahhüdü, kayıt ve şarta bağlanmamış olmalıdır. Örneğin kiracının kiraya verene “yeni bir konut bulduğum takdirde; yapımı devam eden konutum tamamlandığı takdirde” gibi kayıt ve koşullar taahhüdü geçersiz kılacaktır.
- Tahliye taahhüdü belirli bir tarih içermelidir. Kiracının kiralananı tahliye etme taahhüdü belli bir tarih içermediği takdirde geçersizdir. Yazılı tahliye taahhüdü vade koşulunu gerektirir.
- Kiralanan, aile konutu olarak kullanılacak ise eşlerin her ikisinin de imzasının bulunması gerekmektedir. Aksi halde kiracı, aile konutu olan taşınmazı eşinin rızası olmadan tahliye edemez.
BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR? BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ SONRADAN DOLDURULUR MU?
Tahliye taahhütnamesi kiracının, belirlenen sürede kiralananı tahliye edeceğinin taahhüdüdür. Tahliye taahhütnamesi bu nedenle tarih içermekte olup tarihi olmayan bir taahhütname ile tahliye istenmesi haksızdır.
Fakat uygulamada kiracılar, kiraya verenin istemi üzerine tarih kısmı boş olan tahliye taahhütnamelerini imzalamakta, tahliyenin gerçekleşeceği günün belirlenmesini kiraya verene bırakmaktadırlar. Bu durum kiracılar açısından olumsuz sonuçlar doğurmakta, kiracıların zarara uğramasına, zorluk yaşamasına neden olmaktadır.
Kiracı tarafından tarih kısmı boş olarak imzalanan tahliye taahhütleri, üzeri sonradan doldurulsa bile geçerlidir. Uygulamada kiraya veren, boş olarak imzalan bu tahliye taahhütnamesini dilediği tarih için doldurabilir. Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmadığı sürece kira taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı tarihli olmamasıdır.
KİRACI, TAHLİYE TAAHHÜDÜNE HANGİ NEDENLERLE NASIL İTİRAZ EDER?
Yukarıda sayılan durumlar aksine kiracılar, tahliye taahhüdüne karşı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilirler. Bu itirazın konusunu birçok neden oluşturabilir. Bunlar;
- Tahliye emrinin yetkisiz icra dairesinden gönderilmesi,
- Tahliye taahhütü, kira sözleşmesi ve tahliye tarihinin aynı gün olarak belirlenmesi,
- Türk Borçlar Kanunundan doğan hile, aldatma veya korkutma ile kira taahhütnamesinin geçersiz olması,
- Tahliye taahhüdündeki imzanın sahte veya kendisine ait olmadığının ileri sürülmesi gibi nedenlerdir.
Bu nedenlerin varlığı halinde tahliye emrine karşı tebliğinden itibaren 7 gün içinde itirazda bulunabilir.
KİRACI, TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE NASIL TAHLİYE EDİLİR?
Kiracı, imzaladığı yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmalıdır. Bu taahhüde rağmen kiracı kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu icra dairesine başvurmak veya Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye edebilir.
Kiraya veren, tahliye konusunda kiracıya icra dairesinden tahliye emri gönderme veya kiracıya karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma seçeneğine sahiptir. Dava açma konusunda bir aylık süre öngörülmüş olup bu sürenin işlemeye başladığı tarih kiracının yazılı tahliye taahhüdünde kiralananı boşaltmaya söz verdiği tarihtir. Bu süreyi geçiren kiraya veren bu tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep edemeyecektir.
Kira hukuku konusunda ‘’kiracının oturacak başka bir evinin olması tahliye sebebi midir? Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yaşanan sorunlar, Kira Hukuku, Kira bedelinin ödenmemesi, haklı ihtar ve tahliye aşamasındaki önemi’’ makalelerimizi okuyabilirsiniz.
Detaylı bilgilendirme ve ücretli danışmanlık için iletişim bilgilerimiz:
KAYI HUKUK, DANIŞMANLIK VE ARABULUCULUK BÜROSU
Muhsin Yazıcıoğlu Cad. No: 38/25 Çukurambar/Çankaya/Ankara
Tel:0312 230 46 14 Fax:0312 230 46 15 GSM: 507 759 61 14