Kira Hukuku

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ VE TAHLİYE DAVALARI

KISACA KİRA İLİŞKİSİ

Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen, sürekli, rızai ve ivazlı sözleşmeler olup Türk Borçlar Kanunu’nda kapsamlı bir biçimde düzenlenmiştir ve kanun koyucu tarafından kanunun 299. Maddesinde tanımı yapılmıştır. Kanun göre kira sözleşmesi kiraya veren tarafın bir şeyin kullanılmasının veya kullanmaya ek olarak yararlanılmasının kiracı tarafa bırakıldığı, kiracının da bunun karşılığında taraflar arası kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kanundaki bu tanımlama; konut kirasını, çatılı işyeri kirasını ve ürün kirasını kapsamakla kalmayıp her türlü kira ilişkisini tanımlayacak bir tanımdır. Kanundaki bu tanımdan yola çıkacak olursak kira sözleşmelerini kullandırma borcu doğuran kira sözleşmeleri ve yararlandırma borcu doğuran kira sözleşmeleri olarak ikiye ayırmak mümkün olacaktır. Ayrıca kira sözleşmeleri yapıldıkları süre açısından da belirli süreli veya belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak ikiye ayrılabilir.

Kira sözleşmesinde; bir şeyin kullanılmasını veya bu kullanılmaya ek olarak yararlanılmasını karşı tarafa bırakan kişi kiraya veren, buna karşılık olarak bir bedel ödeme borcu altına giren kişi ise kiracıdır. Kanundaki tanımlamadan da anlaşılacağı üzere bir şeyi kiraya veren kişi o şeyin maliki olmak zorunda değildir. Ancak kiracı olan kişinin kiraya verileni kullanabilmesi veya ondan yararlanabilmesi için zilyet olması yani o şeyi elinde bulundurması gerekmektedir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin tarafları gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Kira sözleşmesi tarafların rızası ve birbirine uygun irade beyanı ile kurulur. Sözleşmenin geçerli olması için herhangi bir şekil şartı aranmamakla birlikte herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde ispat açısından kolaylık sağlayacağından yazılı şekilde kurulması tavsiye edilir.

Kira sözleşmeleri sürekli borç doğuran bir sözleşme olduğundan çeşitli sona erme sebepleri de Kanun’un kira sözleşmelerine ilişkin özel hükümlerinde düzenlenmiş olmakla birlikte ayrıca Kanun’un Genel Hükümler başlıklı kısmından da çıkarılabilecek bazı sona erme halleri mevcuttur.  Ancak yazımızın konusu olmadığı için ayrıntılarına bu yazımızda yer vermeyeceğiz.

KONUT VEYA ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

Konut ve çatılı işyeri kiraları da Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca bağımsız bir ayrımda düzenlenmiştir. Zira bu tarz sözleşmelerde kiracı zayıf durumda olduğundan kanun koyucu bu sözleşme ilişkilerinde kiracıyı korumaya yönelik hükümler düzenlemek istemiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları da diğer kira sözleşmeleri gibi tarafların birbirine uygun irade beyanı ile kurulur ve kira sözleşmesini sona erdiren hallerin varlığı halinde sona erer.

Bunun yanında konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin dava yoluyla veya icra yolu ile sona erdirilerek kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi de mümkündür.

  • KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ

Öncelikle belirtmek gerekir ki kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erdirilmesinde görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir ve dava yoluyla kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, yeni dava sebepleri getirilemez. Yani sona erdirilme sebepleri sınırlıdır ve bunlar Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu tahliye sebeplerine tek tek bakacak olursak;

TAHLİYE SEBEPLERİ:

1-Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklı Sebeplerle Sona Ermesi: Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre;

a)Kiraya vereninin ve yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim nedeniyle sözleşmenin sona ermesi:

Kanunun 350.maddesine göre kiraya verenin, kiralanan şeyi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini; belirli süreli sözleşmelerde belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise  kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Ancak buradaki gereksinim tabiri yerinde ise samimi ve gerçek olmalıdır. Yani sırf kira miktarını daha da yükseltmek veya başkasına kiralamak için tahliye davası açılmışsa burada gerçek ve samimi bir gereksinimden bahsetmek mümkün olmayacaktır.

Burada kiraya verenin tüzel kişi olması halinde ise tüzel kişi yalnız kendi işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabilir, personeli veya yöneticisi için böyle bir talepte bulunamaz.

Ayrıca kiraya verenler paylı mülkiyet ilişkisi içerisinde ise yalnızca paydaşlardan biri tek başına gereksinim nedeniyle bu dava yoluna başvuramayacaktır. Bunun için Türk Borçlar Kanunu’nun 688.maddesine göre pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gerekir. Elbirliği halinde mülkiyet var ise de maliklerin tamamının izni veya katılımı ile tahliye davası açmak mümkün olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde ise üç yıl süreyle kiralama yasağı düzenlenmiş olup bu yasağa göre Kiraya veren kişi gereksinim amacıyla kira sözleşmesini sona erdirmiş ve kiralananın boşaltılmasını sağlamışsa, haklı bir sebep olmadan, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren eski kiracıya son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödenmekle yükümlüdür.

Ayrıca belirtmek gerekir ki kiracı kiralananı kullanırken üçüncü bir kişi kamulaştırma, cebri icra, miras gibi sebeplerle kiralananın yeni maliki olabilir. Bu durumda kanunun 351.maddesinde yeni malikin de eski malik gibi ihtiyaç halinde kira sözleşmesini sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Buna göre kiralananın yeni malikinin de kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, bu durumu kiracıya edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı şekilde bildirmek zorundadır. Sonrasında kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ayrıca yeni malik, dilerse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Bu durumda  kiraya veren yeni malik de kiralananı haklı bir sebep olmadan üç yıl süreyle başkasına kiraya veremeyecektir.

b)Kiraya Verenin Sözleşmeyi Kiralananı Yeniden inşası veya İmarı Amacıyla Sona Erdirmesi:

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde kiraya verenin kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla sözleşmeyi nasıl sona erdireceği düzenlenmiştir. Burada önemli olan esaslı bir onarım olması ve kiralananın bu süre zarfında kullanılmasının imkansız olmasıdır. Bu durumda eğer belirli süreli bir kira sözleşmesi varsa sürenin sonunda eğer sözleşme belirsiz süreli ise yine kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Bu halde eski kiracıya kiralananın inşası sonrası kiralama konusunda öncelik tanınmıştır. Şöyle ki 355.maddeye göre kiralanan yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılmış ise yeniden inşası ve imarı gerçekleştirilen kiralananın yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralanmasında eski kiracı öncelik hakkına sahiptir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin yazılı bildirim yapması ve akabinde eski kiracının bu bildirimi izleyen bir ay içerisinde kullanması gerekir. Ayrıca belirtmek gerekir ki bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe kiralananın üç yıl süreyle başkasına kiralanması söz konusu olamaz. Aksi takdirde kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

2- Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerle Sona Ermesi: Kiracıdan kaynaklı sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde düzenlenmiştir. Bunlara tek tek değinecek olursak;

a)Boşaltma Taahhüdü:

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Boşaltma taahhüdünün geçerliliği yazılı olmaya bağlı olup bu taahhüt boşaltma taahhüdünü içermelidir. Ayrıca önemli bir nokta vardır ki bu taahhüt kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşme ile aynı tarihte veya öncesinde verilmiş bir taahhüdün geçerli olması mümkün değildir.

b)Kira Bedelinin Ödenmemesi:

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu sebeple tahliye davası açılması için ihtarname yazılı olmak zorunda olduğundan uygulamada kiraya verenler genellikle noter kanalı ile bu ihtarnameyi göndermektedir. Ayrıca ihtarnamede ödenmeyen kira ayları, miktarları ve ödenme gereği belirtilmelidir. Ek olarak ihtarda haklı olunmalıdır.

c)Oturmaya Elverişli Konutun Varlığı:

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Ancak bu sebeple dava açabilmek için kiraya vereninin böyle bir konutun varlığını bilmemesi gerekir. Böyle bir konutun varlığını bilerek yine de kira sözleşmesi yapan kiraya verenin bu hakkı kullanması mümkün değildir. Kiraya veren burada örtülü bir şekilde tahliye talebinden feragat etmiştir.

d)Kiraya Verilenin Kiracı Tarafından Başkasına Kiraya Verilmesi:

Aksi kira sözleşmesinde kararlaştırılmadığı sürece kiracının kiralanan yerin tamamını veya bir kısmını bir başka kişiye kiralaması, yararlanma hakkını bir başkasına devretmesi ve hatta kiralananı terk ettikten sonra başka bir kişiye işgal ettirmesi mümkün değildir. Aksi takdirde kiraya veren isterse önceden ihtarda bulunarak kiracıya karşı sözleşmeye uymasını isteyip uymadığı takdirde tahliye davası açacağını bildirerek dava açma yoluna başvurabilir veya ihtara gerek kalmadan alt kiracı veya işgalci konumundaki üçüncü kişiye karşı tahliye davası açabilir.

2)KİRALANAN TAŞINMAZIN İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ

Kiralananın tahliyesi amacıyla kiraya verenin başvurabileceği bir başka yol da icra yolu ile tahliyedir. Öncelikle belirtmek gerekir ki ilamsız icra kural olarak para ve teminat alacakları için mümkün olup bunun dışındaki taleplerle takip başlatabilmek için ilamlı icra yoluna başvurulmalıdır. Bu sebeple bir taşınmazın tahliyesi talebiyle icra takibi başlatabilmek için öncelikle kiracıya karşı bir dava açılması, bu davanın kiraya veren lehine sonuçlanması gerekir ki kiracı buna rağmen taşınmazı tahliye etmezse ilamlı icra yolu ile tahliye talep edilebilir.

Ancak Kanun Koyucu belirli özel şartların varlığı halinde kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi mümkün olabilmektedir. Bu icra yoluna başvurabilmek için öncelikle taraflar arasında muhakkak bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Bu yola başvurulması için iki sebep vardır. Bunlar kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesidir.

a)Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye:

Kiracı kirasını ödemediği takdirde kiraya veren para alacağı olduğu için alacaklı sıfatı ile kiracısına karşı ilamsız genel haciz yolu ile takibe başvurabilir. Ancak bu takiple yalnızca kira bedelinin tahliyesi mümkün olacaktır. Ancak kiraya veren kira bedelinin tahsiline ek olarak kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa ilamsız tahliye yoluna başvurma imkanına sahiptir.

Bu takipte alacaklı olarak kiraya veren, borçlu olarak kiracı gösterilecek şekilde ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini ve kiracının taşınmazı tahliyesi taleplerini içerir ödeme emri borçluya gönderilir. Borçlu ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde bu ödeme emrine itiraz edebilir veya konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün içerisinde borcunu ödeyebilir. Borçlu ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmez ise takip kesinleşecek, alacaklı/kiraya veren tarafça 30günlük ödeme süresinden geriye kalan 23 gün içerisinde ödemenin yapılmasını bekleyecektir. Borçlu kiracı tarafça bu sürede ödeme yapılmaması halinde kiraya veren sürenin dolmasından itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesinden kiracının taşınmazdan tahliyesini isteyebilir. İcra mahkemesince verilecek tahliye kararı ile kiracı kiralanandan tahliye edilir.

b)Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye:

Bu yola başvurabilmek için kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesinin veya tahliye taahhüdünün varlığı gerekir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnız yazılı kira sözleşmesinin varlığı yetmez, muhakkak kiracı yanca geçerli bir şekilde verilmiş yazılı bir tahliye taahhüdünün varlığı gerekir. Ama konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin ellinde yalnızca yazılı bir tahliye taahhüdü varsa da ilamsız tahliye yoluna başvurmak mümkün olacaktır.

İİK’nun 272. Maddesine göre bir sözleşme ile kiralanan bir taşınmazın, süresi bittikten sonra bir ay içinde sözleşme de icra dairesine ibraz edilerek tahliyesi istenebilir. Denilerek bir aylık hak düşürücü süre belirlenmiştir.

Bu takip yolunda ödeme emri değil tahliye emri bulunur. Alacaklı kiraya verenin muhakkak yazılı kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünü eklediği takip talebini icra dairesine vermesi üzerine daire taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye edilmesi veya kiracının bir itirazı varsa bunu 7 gün içerisinde icra dairesine bildirmesi ihtarını içerir tahliye emrini borçlu kiracıya gönderir. Kiracı itirazlarını süresi içerisinde belirtmez veya taşınmazı tahliye etmezse zorla tahliye edileceği de ödeme emrinde açıkça belirtilir.

KİRALAN TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİNİN OLMASI:

Bazen tahliye için taşınmaza gidildiğinde taşınmazda takibin muhatabı olmayan üçüncü bir kişiyle karşılaşılabilmektedir. Bu durumda bu kişi işgalde haklı olduğunu gösteren resmi bir belge göstermediği takdirde derhal tahliye olunur. Ancak resmi belge gösteremediği takdirde kira sözleşmesinde belirtilen tarihten önceki bir tarihten itibaren taşınmazda bulunduğunu beyan eder ve icra müdürünce bu beyan doğrulanırsa tahliye ertelenerek durum üç gün içerisinde icra mahkemesine bildirilir. Mahkeme tarafları dinler ve duruma göre taraflardan birinin yedi gün içerisinde dava açması şeklinde karar verir. Dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılacaktır. Davanın sonunda verilen kararın icrası için kesinleşmesinin beklenmesine gerek yoktur.