Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yaşanan sorunlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli olarak akdedilen kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine rağmen TBK 347/1 uyarınca kiracı tarafından sürenin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarda uzatılmış sayılmaktadır . Bunun istisnasını kira bedeli oluşturmaktadır . Kira sözleşmesinin uzatıldığı dönemlerde kira bedelindeki artışın ne yönde olacağı özellikle uygulamada önem arzeden bir husustur.

17.1.2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle, bu maddenin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİNDEKİ (       ÜFE)  ARTIŞ” ibareleri “TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİNDEKİ (TÜFE) ONİKİ AYLIK ORTALAMALARA GÖRE DEĞİŞİM” şeklinde değiştirilmiş ,Üçüncü fıkrada yer alan “ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİNDEKİØ ARTIŞ” ibaresi ise “TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİNDEKİ ONİKİ AYLIK ORTALAMALARA GÖRE DEĞİŞİM” şeklinde değiştirilmiş. Bu değişikliğin sebebi , ÜFE oranının TÜFE oranından fazla olması sebebiyle esasen kiracının korunması amacıdır .

TÜRK PARASI ÜZERİNDEN AKDEDİLEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÖZLEŞMEDE ARTIŞA İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMASI -TBK 344/I

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.  Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Taraflar burada kira bedelinin belirlenmesinde tamamen bir serbesti içerisinde değillerdir . Kanun koyucu tarafların artışla ilgili anlaşmalarına bir üst sınır getirmiştir ve bu üst sınır da TÜFE’dir . Aksi halde değiştirilmiş kısmi hükümsüzlük yaptırımı devreye girmekte ve bu yaptırım neticesinde artış oranı TÜFE oranına indirilerek bu oranda geçerli olmaktadır . Artışa ilişkin anlaşmalar sözleşmenin başında yapılacağı gibi sonrasında da yapılabilir . Taraflarca kararlaştırılan artış oranından daha yüksek bir bedel ödeyen kiracı fazla ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilecektir .

Uygulamada büyük sorun teşkil eden husus kirasının kararlaştırılan artış miktarından daha düşük bir kira bedeli ödemesi ve kiraya verenin de ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin bunu kabul etmesi durumunda ortaya çıkmaktadır . Bu husus öğretide tartışmalıdır . Yargıtay kararlarına bakıldığında burada kiraya veren ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin kabulü üzerine daha sonradan dava açıp kalan kısmı geri isteyemeyeceği görülmektedir . Yargıtayın verdiği diğer bir kararında ise sözleşmede bir intibak kaydının bulunması halinde kiraya verenin ihtirazi bir kayıt ileri sürmeksizin  ödemeyi kabulünü  zımni bir anlaşmanın varlığı için yeterli bulmamakta , bu zımni anlaşmanın ispatını aramaktadır.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÖZLEŞMEDE ARTIŞA İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMAMASI-TBK 344/II

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli,Ø – bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla – hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak – hakkaniyete göre belirlenir

TÜFE  oranında düşüş olması halinde kiracı kira bedelinin indirilmesini talep edebilecektir .

TBK 344/III UYARINCA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığınaØ bakılmaksızın,

• beş yıldan uzun süreli veya
• beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve
• bundan sonraki her beş yılın sonunda,

yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.  Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

ESAS ALINACAK KRİTERLER

1. TÜFE’deki on iki aylık değişim oranı
2. Kiralananın durumu : Kiralananın sahip olduğu niteliklerdir. Kiralananın yaşı, büyüklüğü, kullanılan malzemenin kalitesi ve taşınmaza bağlı olarak sunulan diğer imkanlar kiralananın durumuna ilişkin örnek olarak gösterilebilir
3. Emsal kira bedeli : “Belirli bir çevrede muntazam ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kira parasının ulaştığı değer” olarak ifade edilmektedir. “Emsal kira bedelinin belirlenmesinde kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle civarında aynı nitelikte kabul edilebilecek ve tespiti istenen döneme yakın tarihte akdedilmiş kira sözleşmeleri esas alınarak mukayese yapılmalıdır.”
4. Hakkaniyet : Yargıtay kararlarında “eski kiracı indirimi” olarak ifade edilen bu husus, kiralananın boş olarak kiraya verilebileceği kira bedeline eşit veya buna çok yakın bir miktarda tespit edilen kira bedeli üzerinden hakkaniyete göre %5-20 arasında bir indirim yapılması şeklinde karşımıza çıkar.

Rayice göre bedelin belirlenmesini her iki taraf da , kira sözleşmesinde artış oranının belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın talep edebilecektir .

YABANCI PARA ÜZERİNDEN AKDEDİLEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE-TBK 344/IV

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarakØ kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.  Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.  Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

DAVA AÇMA SÜRESİ-TBK 345

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağınaØ ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ VE SONUÇLARI

Kira sözleşmesinde kirayı ödeme , kiracının asli borcudur . İfa yeri ve zamanı açısından genel hükümler geçerlidir . Taraflar bu hususları serbestçe belirleyebilirler .

Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren açısından dört ihtimal ortaya çıkmaktadır .

1. Kiraya veren ödenmeyen kira bedelini faiziyle isteyebilir
2. Kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir . (TBK m. 315)
3. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilir
4. İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca icra takibi yapabilir .

ÖDENMEYEN KİRA BEDELİNİN FAİZİYLE TALEP EDİLMESİ

Kira bedelinin taraflarca kararlaştırılan zamanda ifa edilmemesi, kiracının temerrüde düşmesi için yeterlidir. Ayrıca ihtara gerek yoktur.  İfa zamanı kararlaştırılmamışsa, kira bedeli ay sonunda muaccel olur. Ancak muacceliyetin temerrüt için yeterli olmadığı, kiraya verenin ihtar çekmesi gerektiği kabul edilmektedir.

HANGİ ORAN ÜZERİNDEN TEMERRÜT FAİZİ İŞLETİLECEKTİR ?

Temerrüt faizi oranı sözleşmeyle kararlaştırılabilir.Ø  Ticari olmayan işlerde (her iki tarafın da tacir olmadığı) faiz oranıØ serbestçe belirlenemez. TBK m. 120’ye göre, temerrüt faizi oranı yasal faizin yüzde yüzünü aşamaz. Aksi halde aşan kısmı kısmi olarak hükümsüzdür. Adi işlerde yasal faiz oranı % 9 olduğuna göre, temerrüt faizi oranı %18’i aşamaz.  Borçlu tacir ise temerrüt faizi oranı serbestçe belirlenir. YargıtayØ TBK m. 120’deki sınırlandırmanın uygulanmasında borçlunun tacir olup olmadığını bakmaktadır.  Faiz oranı belirlenmemişse, yasal faiz oranı üzerinden (% 9) temerrütØ faizi istenebilir. Borçla tacir ise ticari faiz (avans faizi) talep edilebilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHEDİLMESİ TBK m. 315-

 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”  Süreler nispi emredici niteliktedir. Sürelerin uzatılması mümkündür. Ancak kısaltılması mümkün değildir.  TBK m. 315 hükmü konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi için de geçerlidir. Kiracı 30 günlük sürenin dolmasının ardından kira bedelini öderse bu durum kiraya verenin fesih hakkını engellemez ve kiracının kira borcunu ödememede kusuru olmaması fesih hakkının doğmasına engel olmaz . Kiracının takas hakkı bulunması halinde bunu yine 30 günlük süre içerisinde ileri sürmesi gerekir ve bu sayede fesih hakkının doğmasının önüne geçmiş olur .

Yargıtay’ın verdiği kararlara bakıldığında kira bedelinden sayılmayan giderlerin (sigorta, vergi) ödenmemesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilemeyeceği hükme bağlanmıştır . (İcra İflas Kanunu m. 269 uyarınca yapılacak olan ve tahliye istemini içeren ödeme emirleri de yazılı olma şartını yerine getirir. İhtarnamede: Verilen süre içinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Fesih iradesini içermeyen ihtara dayalı olarak kira sözleşmesi feshedilemez. Yargıtay 6. HD, E. 2016/5242, K. 2016/5299, 20.9.2016)

İCRA İFLAS KANUNU M. 269 UYARINCA YAPILACAK TAHLİYE

İcra İflas Kanunu m. 269 uyarınca yapılacak olan ve tahliye istemini içeren ödeme emirleri de yazılı olma şartını yerine getirir. İhtarnamede: Verilen süre içinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Fesih iradesini içermeyen ihtara dayalı olarak kira sözleşmesi feshedilemez. İhtarnamede sadece yasal yollara başvurulacağının belirtilmesi yeterli değildir.  İhtarnamede ödenmeyen kira bedelinin belirli olması ve doğru gösterilmesi gerekir. Kira bedeli eksik gösterilir ve kiracı ihtarda yazılı bedeli öderse, kiraya veren sözleşmeyi feshedemez. Ancak kira alacağı fazla gösterilirse, bu durum ihtarın geçersizliğine sebep olmaz.

Yargıtay verdiği bir kararında “Ödeme emrinin davalı borçluya 18.09.2014 tarihinde tebliğ edilmesinden sonra yasal otuz günlük ödeme süresi beklenmeden 20/10/2014 tarihinde açmış olduğu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Bu durumda davanın İİK.nun 269/1.maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken ve TBK’nun 315/2.maddelerinde yazılı 30 günlük sürenin dolması beklendikten sonra açılması gerekirken, yasal ödeme süresi dolmadan açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir.”şeklinde hüküm kurmuştur . (Yargıtay 6. HD, E. 2015/9039, K. 2016/681, T. 08.02.2016)

FESİH BİLDİMİ NE ŞEKİLDE YAPILMALIDIR ?

Belirlenen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.  Kiraya verenin süre sonunda kira sözleşmesini feshetme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin sona ermesi için kiraya verenin süre sonunda fesih beyanında bulunması gerekir Kiraya veren ihtarnamede kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir. İhtarname ile birlikte fesih beyanı da mümkündür.  Fesih beyanı kural olarak şekle bağlı değildir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih beyanının yazılı şekilde yapılması gerekir (TBK m. 348). Fesih beyanını kiraya verenin yapması gerekir. Birden fazla kiraya veren varsa, elbirliği mülkiyetinde kararın oybirliğiyle (TMK m. 640); paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğuyla (TMK m. 691) alınması gerekir.  Fesih beyanı kiracıya karşı yöneltilir. Birden fazla kiracı varsa beyanın bütün kiracılara yöneltilmesi gerekir .

Aile konutu söz konusuysa, TBK m. 348 gereği, kiracı olmayan eşin bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi halinde, fesih beyanının her iki eşe yöneltilmesi gerekir.  Kiraya veren fesih hakkından feragat edebilir.  Kiraya verinin uzun süre fesih hakkını kullanmaması, kira bedellerini almaya devam etmesi feragat anlamına gelebilir. Yargıtay kararları da bu yöndedir Örneğin Yargıtay bir uyuşmazlıkta 1,5 yıl sonra sözleşmenin feshini dürüstlük kuralına aykırı görmüşken, bir uyuşmazlıkta 8 ay sonra feshini dürüstlük kuralına aykırı görmemiştir.

FESHİN SONUÇLARI

Fesih beyanı ile kira sözleşmesi fesih beyanının kiracıya vardığı andan itibaren ileri etkili olarak sona erer. İhtarnamede verilen süre içinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmişse, sürenin sona ermesiyle birlikte kira sözleşmesi sona erer.  Kira sözleşmesinin şerh edilmesinin bu halde bir fonksiyonu yoktur. Şerh, borca aykırılığa karşı kiracıyı korumaz. Sözleşmenin sona ermesi üzerine kiracı, kiralananı iade etmekle yükümlüdür. Kiracı kiralananı iade veya tahliye etmezse, kiraya veren kiralananın iadesi veya tahliyesi için dava açabilecektir.  Kira sözleşmesinin feshine rağmen kiracı kiralananı kullanmaya devam ederse, kiraya veren tazminat isteyebilir.Tazminatın belirlenmesinde TBK m. 325 uygulanmalı, kiralananın kiraya verilebileceği makul süre dikkate alınmalıdır.

ZAMANAŞIMI

Kira alacağı TBK m. 147 gereği 5 yıllık zamanaşımına tabidir.  Kira bedelinin tek seferde ödenmesi kararlaştırılmışsa zamanaşımı süresi TBK m. 146 gereği 10 yıldır. Süre, kira alacağının muaccel olmasından itibaren başlar.

KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı – TBK m. 346: “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”.

Bu hüküm kapsamında iki hususu değinmek gerekir :

•  Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi hali için ceza koşulu öngörülemez.
•  Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi hali için muacceliyet koşulu öngörülemez.
• Hüküm temerrüt hali için sözleşmeyle temerrüt faizi oranını yüksek belirlenmesine engel değildir. Ancak kiracının tacir olmadığı sözleşmelerde temerrüt faizi bakımından TBK m. 120/III’ü dikkate almak gerekir.
•  Hüküm emredici niteliktedir. Aksine hükümler kesin olarak hükümsüzdür. Kısmi hükümsüzlük söz konusudur.

İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE

TBK m. 352/II “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İHTARIN ŞEKLİ

TBK’nın 348. maddesine göre fesih beyanının geçerli olması için yazılı olarak yapılması şarttır .    Uygulamada ihtar noterden çekilmektedir. İcra dairesi aracılığıyla gönderilen ödeme emri de ihtar yerine geçer.  İhtarda hangi aylara ilişkin kira bedellerinin ödenmediğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiraya verenin genel olarak borcun ödenmesini istemesi haklı ihtar yerine geçmez. Aksi halde öğreti ve uygulamada ihtarın haklı ihtar olmayacağı kabul ediliyor.  İhtarın haklı olması için sözleşmenin feshine ilişkin bir beyanı içermesi gerekmez.

İhtarı kiraya veren çekmelidir. Birlikte mülkiyet ilişkisi varsa elbirliği mülkiyetinde oybirliğiyle, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla çekilmesi gerekir. İhtarın bütün kiracılara yapılması gerekir. Yargıtay da tek kiracıya yapılan ihtar haklı ihtar değildir demektedir.

TAHLİYE DAVASI

İki haklı ihtar sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi tahliye davası açılmasına bağlıdır. Dava hakkı kiraya verene aittir. Birlikte mülkiyet ilişkisinin varlığı halinde davanın elbirliği mülkiyetinde oybirliğiyle, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla açılması gerekir.  Kira sözleşmesinin devri halinde, yeni kiraya veren, öncekinin çektiği ihtarlara dayanarak tahliye davası açabilir. Davalı kiracıdır. Birden fazla kiracı varsa hepsine karşı dava açılmalıdır.

DAVA AÇMA SÜRESİ

Tahliye davası ancak kira döneminin sonunda açılabilir.  Tahliye davasının kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.  Süre hak düşürücü niteliktedir. Bir aylık sürenin geçmesi tahliye davası açma hakkını sona erdirir. Koşulları varsa bir sonraki kira dönemi için tahliye davası açılabilir.  TBK m. 353’de göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Yargıtay verdiği bir kararında “Muaccel olmuş kira alacakları için farklı iki ihtar çekilmesi iki haklı ihtar şartını sağlamaz. Bu durumda iki haklı ihtar şartı oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” Demek suretiyle alacaklıya yöneltilen ihtar talebinin tek bir ihtar sayılacağı yönünde hükmünü açıklamıştır . (Yargıtay 3. HD, E. 2017/11179, K)

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ALT KİRA VE SÖZLEŞMENİN DEVRİ

KİRALANANIN BAŞKASINA KİRALANMASI – ALT KİRA (TBK M. 322)

Alt kira sözleşmesi , asıl kiracı ile alt kiracı arasında yapılmaktadır. Ancak asıl kiraya veren ile asıl kirası arasındaki kira sözleşmesi sona ermemektedir . Böylece iki kira sözleşmesi aynı anda mevcut olmaktadır. Alt kira sözleşmesi de esasen bir kira sözleşmesidir. Bu nedenle alt kiracı alt kiraya verene karşı , kiracıların sahip olduğu tüm hak ve borçlara sahiptir . Kiraya veren ile alt kiracı arasında sözleşmesel ilişki bulunmamaktadır.

Adi kira bakımından: Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, -aksine sözleşme yoksa kiralananı tamamen veya kısmen başkasına alt kiraya verebilir. Alt kira, kiralananın tamamı için yapılabileceği gibi bir kısmı için de yapılabilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında: Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla olabilir.

Konut kirasında kiracı ile birlikte eşi, çocukları, anne-babası vb. yakın akrabalarının da oturması doğaldır. Bu durumlar alt kira olarak nitelendirilemez. Kiracının ortak alması durumda kiracı sıfatında bir değişiklik olmamakta, sadece söz konusu kiralananı kiracı ortağı ile birlikte kullanmaya başlamış olmaktadır. Ortak olarak alınan kişi sözleşmenin tarafı olmamaktadır. Yargıtay’ın sözleşmede bir engel olmadığı sürece kiracının ortak alabileceğini kabul eden kararları mevcuttur.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA YAZILI RIZA

Kiraya veren, alt kiraya sözlü olarak rıza göstermiş ve bu duruma ses çıkarmamışsa, sonradan rızanın yazılı verilmediği ileri sürülebilecek midir? Verilen rızanın sonradan şekle aykırılık ileri sürülerek geçersiz olduğunun iddia edilmesi TMK m. 2/II uyarınca hakkın kötüye kullanılması teşkil eder. Rıza, genel olarak verilebileceği gibi tek bir alt kiralama sözleşmesi için de verilebilir. Rıza olmadan yapılan -caiz olmayan- alt kira sözleşmesi, kiraya verene karşı ileri sürülemez. Ayrıca, kiraya veren TBK m. 316’ya göre asıl kira sözleşmesini feshetme hakkı elde eder.

ALT KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ

Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma durumu  bağımsız bir hakka değil kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır.

ALT KİRANIN SONUÇLARI

Alt kiranın varlığı, asıl kira ilişkisini etkilemez. (Yarg. HGK., E. 2011/749 K. 2012/50 T. 8.2.2012) Asıl kira sözleşmesinin taraflarının karşılıklı yükümlülükleri devam eder. Asıl kiracı, kiraya verene kararlaştırılan kira bedelini vadesinde ödemeye devam eder. Kiraya verenin kiralananı kiracının kullanımına bırakma borcu devam eder. Alt kiracının -kural olarak- kiraya verene karşı sözleşmesel bir yükümlülüğü bulunmamaktadır.

CAİZ OLMAYAN ALT KİRA

Caiz olmayan alt kirada, asıl kiracı sözleşmeye aykırılıktan dolayı TBK m. 112 uyarınca kiraya verenin uğradığı zararı tazmin etmelidir.  Kiraya veren aynı zamanda malik ise, mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesini talep edebilir.  Kiraya veren aynî bir hakka sahip değilse TBK m. 322/f.3’e kıyasen (doğrudan talep hakkı) bir dava açabilmelidir. Not: Alt kiranın caiz olmaması, alt kira sözleşmesinin geçersizliğine yol açmaz. Bu durumda alt kira kiraya verene karşı ileri sürülemez.

KİRACININ KULLANIM HAKKINI ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVRETMESİ

 KİRALANANI KULLANMA ALACAĞININ BAŞKASINA DEVRİ (TBK M. 322)

Kiracı kira sözleşmesi gereğince sahip olduğu kullanım hakkını bir başkasına devretmektedir. Bu devir kısmen veya tamamen olabilir. Kullanım hakkının devri esasen alacağın temliki hükmündedir. Bu nedenle ancak yazılı şekilde yapılabilir. Devralan, kiralananın teslimini ve kullanıma elverişli durumda bulundurulmasını kiraya verenden talep edebilir (Yarg. HGK., E. 2011/749 K. 2012/50 T. 8.2.2012)

Adi Kira Bakımından:  Kiracı, kira sözleşmesinden doğan kullanım alacağını – aksine sözleşme hükmü olmadıkça- üçüncü bir kişiye devredebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında:  Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanım hakkının devri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla olabilir.

KULLANIM HAKKININ DEVRİNİN HÜKÜMLERİ

Kullanım hakkının devredilmesi halinde kiraya verenle asıl kira ilişkisi sona ermemekte, -kira bedelini ödemek başta olmak üzere- kiracının sorumlulukları devam etmektedir. Devralan, kiralananı özenle ve asıl kira sözleşmesine uygun kullanmalıdır. Aksi halde kiraya veren, TBK m. 316’da öngörülen şartlar dahilinde kira sözleşmesini feshedebilecektir. Devralan, sözleşmeyi etkileyen yenilik doğuran hakları kullanamaz. Ancak, alacak hakkına bağlı olan hakları (örneğin ayıbın giderilmesi talebi) kullanabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ

Kira sözleşmesinin devri, sözleşmenin devri niteliğindedir. Sözleşmenin tarafı değişir.  Alt kira veya kullanım hakkı devrinde asıl kira ilişkisinin tarafları değişmez. Kira sözleşmesinin şerh edilmiş olması devre engel değildir. Şerh, yeni kiracının hakkını güvence altına almaya devam eder.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİNİN ŞARTLARI

Kira sözleşmesinin devri sözleşmesiyle olur. Sözleşmeye taraf olmak isteyen ile sözleşmenin mevcut taraflarının anlaşması gereklidir.  Sözleşmedeki yerini devreden (eski kiracının),  devralan (yeni kiracının), sözleşmenin diğer tarafının/taraflarının (kiraya verenin/kiraya verenlerin) tamamının iradeleri gereklidir.  Bu husus kanunda: “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez” şeklinde ifade edilmektedir (TBK m.323/f.1).

DEVRİN GEÇERLİLİĞİ

Kira sözleşmesinin devrinin geçerliliği, asıl kira sözleşmesinin şekline riayet edilmesini gerektirir (TBK m. 205). ´Böyle bir şekil şartı yoksa ; geçerlilik kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Kiraya veren, genel olarak kira sözleşmesini devrine rıza gösterebileceği gibi, somut olarak tek bir devre de rıza gösterebilir. Kiraya verenin rıza göstermemesi halinde kiracının kiraya vereni bu yönde bir beyanda bulunmaya zorlaması mümkün değildir.

İŞYERİ KİRALARINDA RIZA

İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Görüldüğü üzere, işyeri kiralarında haklı sebep yoksa kiraya veren rıza vermek zorundadır. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa, kiracı, hakime başvurup, sözleşmenin devrini gerçekleştirebilir. Bu durumda hâkimin kararı, tarafın rızası yerine geçer.

HAKLI SEBEP ÖRNEKLERİ

• Yeni kiracının ekonomik gücünün yetersizliği,
• Yeni kiracının, kiralanan işyerini sözleşmede kararlaştırılmış olan kullanım amacından farklı bir amaç için kullanmak istemesi,
• Yeni kiracının kiralanan yerin yapısını değiştirilecek olması
• Kiralanan yerin kullanımının özel bir bilgi ve beceriyi gerektirmesi halinde, yeni kiracının bu özelliklere sahip olmaması,
• Kiralananın bulunduğu yerin (örn: Alışveriş merkezinin) konseptine uygun olmayan işyeri  kullanımı ,
• Eski kiracının şahsının gözetilmiş olması (örn: kira bedelinin eski kiracının şahsı nedeniyle düşük belirlenmiş olması) vb.

DEVRİN SONUÇLARI

Eski kiracı, sözleşmedeki yerini yeni kiracıya bırakır. Buna göre; eski kiracı sözleşmeden ayrılır; yerine yeni kiracı geçer (TBK m. 323/f.2). Buna karşın; işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla (yeni kiracıyla) birlikte kiraya verene karşı müteselsilen sorumlu olur (TBK m. 323/f.3). Eski kiracı için verilen fer’i teminatlar (örneğin; kefalet, rehin), en geç devir anında teminatı verenin muvafakatı olmadıkça kendiliğinden sona erer (TBK m. 198’e kıyasen).

KİRA HUKUKUNDA TAHLİYE SEBEPLERİ

KİRA HUKUKUNUN SONA ERMESİ

Genel Hükümler

1. Sürenin sona ermesi veya belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshi ihbarı (Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanılmaz)
2. Önemli nedenlerden dolayı fesih
3. Kiracının iflas etmesi
4. Kiracının ölümü

Kira hukukunda prensip olarak kira sözleşmesinin süresinin sonra ermesiyle birlikte kira sözleşmesi sona ermemekte , kendiliğinden uzamaktadır. Bu uzamaya kiracı engel olur . Kiraya veren prensip olarak 10 uzama yılı boyunca buna engel olamayacaktır . Bu durumun yaratacağı haksızlıkları dengelemek için kiraya verene bazı sebeplerin gerçekleşmesi halinde on yıllık uzama süresini beklemeden kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanıyacaktır .

Konut Ve İşyeri Kiralarında ;

TBK m. 347 “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Demek suretiyle bu hususa değinmiştir.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA TAHLİYE SEBEPLERİ

1. Kiraya verenin bildirimi
2. İki haklı ihtar
3. Yazılı tahliye taahhüdü
4. İhtiyaç (Kiralayanın Veya Yeni Malikin)
5. İmar veya tadilat
6. Kiracının oturulabilir bir evinin olması

KAYNAKÇA

1. HUKUK EĞİTİM KİRA HUKUKU ZİRVESİ , HALUK BURCUOĞLLU , MURAT İNCEOĞLU,SEZER ÇABRİ,ZAFER KAHRAMAN, SEDA ÖKTEM ÇEVİK
2. MURAT İNCEOĞLU , KİRA HUKUKU , ON İKİ LEVHA YAYINCILIK , İSTANBUL 2014
3. CANAN RUHİ , KİRA HUKUKU , SEÇKİN YAYINLARI , ANKARA 2021
4. OLCAY GÖÇÜM , KİRA HUKUKU , ADALET YAYINCILIK , ANKARA , 2021
5. YERLEŞİK YARGITAY VE BAM İÇTİHATLARI